최근 주택법 개정안이 국회 본회의를 통과하며 토지임대부 분양주택에 대한 관심이 높아졌지만, 앞서 개정된 주택법 시행령에 따라 토지 임대료가 더 올라갈 수 있다는 우려가 나온다.
10일 관련업계에 따르면 지난 4월 개정된 주택법 시행령에 따라 토지임대부 분양주택의 임대료 산정 기준이 조성원가에서 감정평가금액으로 변경됐다.
토지임대부 분양주택은 토지는 공공이 소유하고 건물만 분양하는 아파트다. 건물 가격만 지불하면 되기 때문에 '반값 아파트'로 불린다. 다만 수분양자는 거주 기간동안 공공에 토지 임대료를 지불해야 한다.
기존 공공은 토지 조성원가에 정기예금 평균이자를 더하는 방식으로 임대료를 산정했다. 조성원가는 토지 구입 비용과 보상비, 택지 조성공사비 등이 포함된다. 통상 반값 아파트가 공공택지에 들어서기 때문에 주변 토지에 비해 땅값이 비교적 낮은 가격으로 책정된다.
하지만 가격 산정 방식이 감정평가 방식으로 바뀌면 공공택지의 이점이 사라지게 된다. 공공이 해당 택지를 오래 전에 구입했다고 하더라도 땅값은 현재 가격으로 책정되고, 물가 상승률에 따라 임대료는 더 올라갈 수 있다.
또 지자체나 지방 공기업이 주택을 공급할 경우 지자체장이 산정 방식을 결정할 수 있도록 한 것도 최근 서울시와 서울주택도시공사가 추진 중인 반값 아파트의 임대료를 높일 수 있는 근거를 마련해 준 것이라는 지적도 나온다. 기존 법령에는 공급 주체에 관계 없이 조성원가를 기준으로 임대료를 마련하도록 했다.
이미 사전예약을 진행한 서울시 반값아파트 두 곳의 추정 토지임대료는 마곡10-2(전용 59㎡)가 월 70만원, 고덕강일3단지(49㎡) 월 35만원이다. 하지만 법률 개정으로 해당 단지의 토지 임대료는 지자체장이 주변 지역 땅값을 고려해 상향할 수 있다.
SH공사가 공개한 고덕강일 8단지 택지조성원가는 3.3㎡당 449만원, 14단지는 477만원이었다. 이와 비슷한 수준의 원가로 추정되는 3단지는 토지임대부 분양주택 임대료가 35만원이었지만, 시행령 개정 이후 사전예약을 받은 마곡10-2는 인근 9단지 택지조성원가가 498만원으로 큰 차이가 없었지만, 임대료는 2배 가까이 높아졌다.
여기에 본청약까지 남은 시간을 고려하면 토지 임대료는 더 높아질 수 있다. 토지임대부 분양주택이 공급되는 고덕과 마곡지구 모두 토지 가격 상승이 예상되는 지역이기 때문이다. 일각에서는 기존 추정 임대료 대비 20% 이상 높아질 수 있다는 분석도 나온다.
지난 8일 주택법 개정안이 국회 본회의를 통과, 토지임대부 분양주택의 개인간 거래가 가능해져 시세차익을 기대할 수 있게 되면서 관심이 높아졌지만, 지나치게 높은 임대료로 인해 당초 목적인 '서민의 주거 사다리' 역할을 하지 못할 수 있다는 것이 전문가들의 지적이다.
한 부동산 전문가는 "일반 아파트의 반값에 '내 집'을 마련할 수 있다고 홍보했지만, 임대료를 고려하면 보증부 임대아파트에 가깝다는 지적이 꾸준히 나오는 것도 사실"이라며 "결국 임대료에 따라 수분양자의 실질적인 이점이 결정되는데, 가격을 더 높일 수 있도록 법을 바꾼 것은 최초 취지와는 반대되는 행보"라고 말했다.
