'재초환' 17년만에 개정
본회의 통과 땐 3개월 후 시행
부과구간 5000만원으로 올려
"재건축 활성화 어려워" 예상도
'재건축 대못'으로 불리는 재건축 초과이익 환수제를 완화하는 내용의 법안이 17년만에 개정된다. 기존대로라면 전국 111개 단지가 재초환 부과대상이었지만, 이번 개정으로 44개 단지가 명단에서 빠질 전망이다.
29일 국회 국토교통위원회 국토법안소위원회를 통과한 재초환법 개정안이 국토위 전체회의와 법제사법위원회 전체회의를 거쳐 다음 달 본회의를 통과하면 공포 후 3개월 뒤 시행된다.
이날 국토위 국토법안소위에서 통과된 '재건축 초과이익 환수에 대한 법률'(재초환법) 개정안은 부담금을 부과하는 초과이익 기준을 3000만원에서 8000만원으로 올리고, 부과 구간은 2000만원에서 5000만원으로 올리는 게 핵심이다.
이 기준을 적용하면 △초과이익 8000만~1억3000만원은 10% △1억3000만~1억8000만원은 20% △1억8000만~2억3000만원은 30% △2억3000만~2억8000만원은 40% △2억8000만원 초과는 50%의 부담금을 부과하게 된다.
이번 개정으로 국토부는 현행기준 재초환 부과대상 단지는 서울(40곳)과 인천·경기(27곳), 지방(44곳) 등 총 111곳인데, 이번 법안소위 의결로 총 44곳이 면제단지 명단(예정액 기준)에 오를 것으로 예상했다. 장기보유를 적용하지 않은 평균부과금액은 서울은 2억1300만원에서 1억4500만원으로 줄어들고, 7700만원 수준이었던 인천·경기는 3200만원 선까지 내려간다. 지방은 2400만원에서 640만원까지 줄어들 것으로 예상됐다.
개정안에는 1세대 1주택자로 20년 이상 장기 보유한 집주인의 부담금을 최대 70% 감면하는 것과 1세대 1주택 고령자(만 60세이상)는 담보 제공 조건을 전제로 상속·증여·양도 등 해당 주택의 처분 시점까지 납부를 유예할 수 있게 개선한다는 내용이 포함됐다. 부담금을 정하는 기준인 초과이익 산정 개시 시점도 현재 임시조직인 '추진위원회의 구성 승인일'에서 사업주체(부담금 납부주체)가 정해지는 '조합설립 인가일'로 조정됐다.
아울러 임대주택 등을 국가 또는 지자체에 공급하는 경우에는 해당 주택의 매각 비용을 초과이익에서 제외해 부담금에 반영되지 않도록 바꿨다.
국토부 관계자는 "부과 기준은 당초 정부안보다 완화 폭이 축소됐으나, 장기 보유 감경 혜택은 큰 폭으로 확대돼 1주택자로서 재건축 아파트를 오래 보유해온 실소유자의 부담이 줄어들 수 있을 것으로 보인다"고 설명했다.
그러나 '재건축 대못' 개선에도 재건축 시장이 활성화는 쉽지 않을 것이라는 예상이 나온다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "종전까지는 서울과 인접 수도권에서 정비사업(재건축·재개발)의 관건은 '인허가'였지만, 지금은 각 사업지 조합원들의 '추가분담금 여력'이 관건"이라며 "재초환이 감면되더라도 어쨌든 '추가분담금에 재초환이 더해지는 것'이므로 이번 조정만으로 재건축사업이 탄력받기는 쉽지 않다"고 진단했다.
함영진 직방 빅데이터랩장 역시 "재건축 사업은 재건축 부담금 외에도 규제지역·분양가상한제·토지거래허가구역 여부, 사업 추진 속도, 건설사 브랜드, 기준금리, 경기변동 등 사업추진과 관련된 다양한 변수가 산재해 있다"며 "재초환 규제 완화를 계기로 관련 거래량과 단기 가격상승을 기대하는 것은 제한적일 것"이라고 설명했다.
또한 이날 분양가 상한제 주택 청약 당첨자들의 실거주 의무를 폐지하는 내용을 담은 주택법 개정안은 법안소위 문턱을 넘지 못해 국회 임기 내 통과가 불투명해졌다.
국토부에 따르면 실거주 의무를 적용받는 아파트는 총 66개 단지, 4만3000여 가구에 달한다.
다음달에는 서울 강동구 둔촌주공을 재건축한 '올림픽파크 포레온'(1만2032가구)의 분양권 전매제한 해제일이 도래해 거래는 가능해지지만 실거주 의무는 그대로라 분양권 전매 시장의 한파는 여전할 것으로 예상된다.
