"어서와 이런 역대급 깡통주택·역전세난은 처음이지?" [이미연의 발로 뛰는 부동산]

입력: 2023-05-31 05:55 이미연 기자

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경기·인천·비수도권 전세집, 2채 중 1채는 역전세 위험 노출
하반기 전국 입주물량 16만가구…주택시장 하락 압력 높일 가능성↑

"어서와 이런 역대급 깡통주택·역전세난은 처음이지?" [이미연의 발로 뛰는 부동산]

빌라 밀집지역 모습. 사진 연합뉴스

#2021년 1월 중순 11억 2000만원(30층)에 전세입자를 들였던 서울 송파구 헬리오시티 전용면적 84㎡는 지난 5월 20일 세입자와 겨우 8억 7000만원에 재계약을 맺었다. 2억 5000만원의 보증금을 세입자에게 돌려줘야했던 역전세였다.

#인천 미추홀구 빌라에서 전세(2억원)로 거주하는 A씨는 몇달 전부터 집주인에게 2년 만기를 채우면 바로 나가겠다고 말해놨지만 집을 보러오는 사람이 전혀 없어 마음이 조급해지고 있다. 집주인이 집을 팔아도 A씨의 보증금을 온전히 돌려줄 수 있을지도 막막하다. 현재 인근 전세 시세는 1억 3000만원까지 떨어진데다, 매매가도 1억 5000만원대로 떨어졌기 때문이다. 다행히 보증보험에는 들어놨지만 전세 만기 후 일정 기간이 지난 뒤에야 보증사고 신청이 가능한터라 제때 이사할 수 있을지도 불안한 상태다.

안녕하세요 금융부동산부 이미연입니다. 오늘 주인공은 '깡통전세·역전세난'이 부동산 시장 하락을 불러올 수도 있다는 내용입니다.

최근 한국은행에서 관련 리포트가 나왔는데요, 올 하반기부터 여태 경험해보지 못했던 '역대급 깡통전세·역전세난' 위험에 빠질 가능성이 높다는 예상이 주 내용입니다. 지난해부터 부동산 시장 하락세가 이어지면서 매매가격 하락한 여파가 주요 원인으로 지목되는데요.

이에 기존 전세가격이 현 매매가격보다 높은 '깡통전세 위험가구'는 16만가구, 전세가격 하락으로 기존 전세보증금보다 낮아진 '역전세 위험가구'는 102만가구를 넘어섰다는 통계입니다. 단순히 세입자들의 불안으로 끝나는 것이 아니라 집주인·세입자간 보증금 분쟁 등으로 이어지고, 보증금 반환을 위한 매매 및 전세 매물이 늘어나면 주택시장 하락 압력으로 작용할 수 있다는 경고도 함께 나왔습니다.

자료 한국은행 조사국

특히 이 위험가구 비중은 전국적으로 무섭게 늘고 있습니다. 그나마 서울의 깡통전세와 역전세 비중은 각각 1.3%(7000가구), 48.3%(27만8000가구)에 그쳤습니다.

반면 비수도권은 각 비중이 14.6%(9만7000가구)·50.9%(33만8000가구), 경기·인천은 6.0%(4만3000가구)·56.5%(40만6000가구)로 나타났는데요. 역전세 비중이 50%를 넘어선 경기·인천과 비수도권의 전세집 2가구 중 1가구는 역전세 위험에 노출됐다는 해석이 나올 수도 있을 듯 합니다.

이 위험가구들의 평균 보증금 액수로 보실까요. 4월 기준 깡통전세의 매매시세는 기존 전세보증금보다 평균 2000만원, 역전세의 경우 시세보다 7000만원 정도 낮았는데요. 당연한 말이지만 위험 상위권으로 갈수록 금액은 커집니다. 깡통전세 상위 1%는 집값하락으로 현 매매가격이 기존 전세가보다 최대 1억원이나 낮았고, 역전세 상위 1%가 세입자에게 돌려줘야하는 전세보증금 차이는 3억 6000만원까지 벌어졌습니다.

자료 한국은행 조사국

향후 전망은 더 암울합니다. 이 위험계약 건들의 만기가 대부분 올해 하반기부터 내년 상반기에 도래하기 때문인데요.(깡통전세와 역전세 각각 72.9%와 59.1%)

신고된 거래만을 대상으로 추정한 잔존 전세계약 수(지난해 평균 약 200만건)는 전체 잔존 전세계약 수(2020년 인구주택총조사 기준 약 325만건)에 한참 미치지 못해 실제 깡통전세·역전세 위험가구 규모는 추정치보다 클 가능성도 높습니다.

깡통전세와 역전세의 증가는 전세보증금 미반환 리스크를 확대시킬 뿐만 아니라 주택시장의 하방압력을 높일 수 있다는 분석도 나옵니다. 특히 주택시장 호황기에 크게 늘었던 갭투자 물량이 역전세 하에서 점차 만기가 도래하고 있는 점도 주택시장의 부담으로 작용할 것이라는 전망이죠.

역대급 입주물량도 복병입니다. 올 하반기 입주 예정인 아파트 물량만해도 16만6000여가구라 빌라 등의 주택까지 합쳐진다면 이 수치는 크게 증가할 가능성이 높습니다.

입주 물량이 그야말로 '폭탄 수준'이라 매물 증가로 인한 전세시장 하락도 예상됩니다. 앞서 언급한 사례처럼 보증금을 돌려주기 위해 집주인들이 집을 매매로 내놓는다면 매매가격 역시 동반 하락할 가능성까지 있겠네요.

하...쓰다보니 더 암울해지네요. 이런 골치썩는 문제들을 한번에 해결할 수 있을지도 모를 방법(!)이 있긴 있다고 하신 부동산 전문가 분의 말씀으로 이번 시간 마무리 하겠습니다.

"전세사기도 역전세, 깡통주택 급증도 모두 옛날부터 있었던 문제들인데, 최근들어서는 집값이 크게 하락하면서 두드러지기 시작했습니다. 아마 집값이 다시 오른다면 일부는 한방에 해결될 수도 있을 텐데요, 근데 그건 더 많은 분들이 원하지 않으실 것 같네요."

이미연기자 enero20@dt.co.kr

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