"집값, 文때 정점 찍고 하락 중"…한은 분석 보니

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"집값, 文때 정점 찍고 하락 중"…한은 분석 보니
서울 여의도 63스퀘어 전망대에서 바라본 도심 아파트.<연합뉴스>

주택 매매가격과 임대료, 대출금리 등을 종합적으로 고려해 주택가격 고평가 정도를 보여주는 지수가 2021년 2분기 정점을 찍고 하락 중이라는 분석이 나왔다.

25일 한국은행에 따르면 국제통화기금 등에서 주택가격 수준 평가를 위해 활용하는 Z-스코어 지수를 국내에서 산출한 결과 2021년 2분기가 1.5로 최근 10년 동안 가장 높았다.

Z-스코어 지수는 주택가격의 고평가 내지 저평가 정도를 종합적으로 보여주는 지표로, 가격소득비율(PIR·Price Income Ratio)과 가격임대료비율(PRR·Price to Rent Ratio), 주택관련 대출금리 등 세 지표를 각각 표준화(기간 중 평균=0, 표준편차=1)한 뒤 시점별로 세 지표의 평균값을 산출한다.

PIR은 10배, 대출금리는 5%일 때 각각의 지표는 서로 다른 단위나 크기를 가지는 만큼 이를 표준화해 평균을 0으로 둔 뒤 지수의 움직임을 통해 주택가격의 고평가 여부를 판단한다. 지수가 0보다 높으면 장기평균에 비해 고평가, 0보다 낮으면 그 반대다.

한은은 2012년 1분기부터 지난해 2분기까지 KB부동산 제공 전국 가구 PIR(소득 3분위)과 PRR, 예금은행 주택담보대출 금리를 이용해 지수를 산출했다. 그 결과 Z-스코어 지수는 지난 2012년 1분기 -1.3 등 마이너스를 나타내다가 2016년 2분기(0.1) 플러스로 전환, 장기평균인 0을 상회했다.

이후 2019년 2분기 0.2까지 낮은 수준을 나타내다가 2019년 3분기 0.4, 4분기 0.7 등으로 상승했다. 지수는 2020년 2분기 0.7에서 3분기 1로 올라선 뒤 4분기 1.2, 2021년 1분기 1.3, 2분기 1.5로 조사기간 중 고점을 찍었다. 다만 3분기 1.4로 하락 전환한 뒤 4분기 1.4, 지난해 1분기 1.1, 2분기 0.8까지 내려왔다.

주택가격 수준을 종합적으로 평가하는 Z-스코어 지수가 2021년 2분기 정점을 찍었다는 것은 당시 주택가격 고평가 정도가 가장 높았다는 것을 의미한다. 다만 이후 한국은행의 잇따른 기준금리 인상으로 Z-스코어 지수의 세부 항목 중 하나인 주택담보대출 금리가 마이너스로 돌아서면서 전체 지수는 하락세를 보였다.

Z-스코어 지수가 가장 높았던 2021년 2분기 지수 세부 항목별로 살펴보면 PIR은 2.1, PRR은 1.4, 대출금리는 1로 분석됐다.

반면 작년 2분기의 경우 PIR는 2.1로 같았고, PRR는 1.3으로 소폭 낮아졌지만 대출금리 지수가 -1.1로 계산돼 전체 지수를 끌어내렸다. 한은이 집계한 예금은행 주택담보대출 금리(가중평균·신규취급액 기준)는 2021년 2분기에는 2.72%였지만, 3분기 2.90%, 4분기 3.47%, 2022년 1분기 3.86%, 2분기 3.95%, 3분기 4.43%까지 치솟았다.

한은 관계자는 "대출금리가 높을수록 주택가격 하락 압력으로 작용, 고평가 정도를 완화하는 방향으로 영향을 미치게 된다. (대출금리가 계속 상승한 만큼) 지난해 2분기 이후에도 Z-스코어 지수의 하락세가 이어지고 있을 가능성이 높다"고 설명했다.박상길기자 sweatsk@dt.co.kr




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