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[이슈와 전망] 서울 부동산가격 잡으려면

김정식 연세대 경제학부 교수 

입력: 2018-01-28 18:00
[2018년 01월 29일자 1면 기사]

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[이슈와 전망] 서울 부동산가격 잡으려면
김정식 연세대 경제학부 교수
연이은 부동산 대책에도 불구하고 서울 부동산가격은 안정될 기미를 보이지 않고 있다. 서울 강남의 아파트가격은 불과 몇 달 사이에 수억원씩 오르고 있으나 수도권과 지방은 하락추세를 보이면서 가격의 양극화 또한 심화되고 있다. 외국과 달리 자산의 70%를 부동산에 투자하고 있는 우리 현실에서 부동산가격의 양극화는 부의 불평등은 더욱 확대시켜 빈부와 계층간의 갈등을 더욱 심화시킬 뿐만 아니라 주거비용 상승으로 임금인상 또한 우려된다. 서울 부동산가격을 안정시키기 위한 정부의 올바른 대책마련이 시급하다.

먼저 수요억제책보다 교통인프라가 포함된 공급확대책을 사용해야 한다. 정책당국은 그동안 강남 아파트가격이 오르는 것이 투기수요라고 생각해서 다주택자를 대상으로 대출규제나 중과세 등의 다양한 수요억제책을 사용해왔으나 가격안정에 실패했다. 가격상승의 근본적인 원인을 파악하지 못했기 때문이다. 강남의 투기수요에는 원인이 있다. 서울에서 특히 강남은 그만큼 교통이 편리하고 살기 편해서 앞으로 가격이 더 오를 것이라는 믿음이 있기 때문이다.

정책당국은 그동안 수도권에 신도시를 만들어 주택공급을 늘려왔다. 그러나 실제로 주택만 공급하고 교통망은 구축하지 않았다. 선진국과 같이 급행지하철과 같은 교통인프라를 구축하지 않았고 서울로 들어오는 도로 역시 병목현상으로 서울로 진입하기 어렵게 만들어 놓았다. 신도시에서 직장이 있는 서울의 경계까지 진입하는 데만 2시간 가까이 걸린다. 수도권 신도시에 살면서 2시간 반을 출근시간에 허비해 보면 서울에 살아야 한다는 것을 누구나 느낄 수 있다. 서울 집값이 오르는 근본적인 이유인 것이다.

서울과 강남의 부동산가격을 안정시키려면 강남의 주택수요를 줄여야 하고 이는 부심의 교통인프라를 구축해 대체재를 공급할 때만 가능하다. 도심 재건축으로 인한 공급은 한정되어 있다는 점을 고려하면 선진국과 같이 수도권의 급행지하철 체제를 구축하고 터널을 비롯한 도로를 신설 확장해서 서울진입로의 병목현상을 해소시켜야 한다. 대체재를 만들어 서울의 수요를 줄여줘야 서울 주택가격을 안정시킬 수 있다.

과세제도 또한 개선해야 한다. 정부는 1가구 1주택에 대해서는 면세에 가까운 감세조치를 그리고 2주택 이상인 경우는 중과세하는 제도를 운용하고 있다. 1가구 1주택이면 수십억원의 양도차익을 내도 거의 과세하지 않는 반면 비록 고가가 아니라도 2주택 이상인 경우는 양도차익의 50% 가깝게 중과세한다. 이러한 제도 하에서는 누구나 교통이 편리해서 가격이 더 오를 수 있는 1주택만 보유하려 하고 결국 지금과 같이 강남 주택수요가 늘어나면서 가격이 오르게 된다. 1주택자라고 해서 과도한 양도차익에 대해 과세하지 않는 현제도는 소득이 있는 곳에 과세해야 한다는 조세의 형평성에도 위배된다. 정부와 국회는 부동산 과세제도를 개선해서 과도한 양도차익에 대해서는 누구에게나 과세해서 특정지역의 주택수요를 줄여서 부동산가격을 안정시켜야 한다. 그동안 내놓은 부동산 대책이 연이어 실패하자 정책당국은 최근 보유세 강화나 재건축연한 규제강화 그리고 초과이득환수제 등의 대책을 검토하고 있다. 그러나 이러한 대책 또한 서울 부동산가격을 안정시키기는 역부족일 가능성이 높다. 소득이 높아짐에 따라 국민들은 새 주택에 살기를 원하고 있다. 새 주택 공급을 제한하는 재건축연한 규제는 애초부터 불필요한 제도였다. 용적률은 풀어주면서 재건축연한만 규제하는 것은 특정지역의 주민들만 새 주택을 소유하도록 만들어 부의 불평등만 확대시켰다.

MIT 대학의 대런 애쓰모글루 교수는 "국가는 왜 실패하는가" 저서에서 잘못된 제도가 빈부의 격차를 심화시키고 결국은 국가를 빈곤하게 만든다고 했다. 우리나라는 그동안 교통인프라는 구축하지 않고 주택만 공급했으며 막대한 양도차익에도 과세하지 않는 제도를 시행했다. 용적률은 풀어주면서 재건축연한을 규제하는 제도로 부의 불평등을 확대시켰다.

정책당국은 서민들이 거주하는 수도권과 부심에 재정을 투입해서 교통과 교육 그리고 유통인프라를 구축해서 살기 좋은 지역으로 만들어야 한다. 1주택자에게 과도한 혜택을 주는 불합리한 과세제도를 개선하고 재건축연한 규제 대신 용적률 규제로 질 좋은 새 주택 공급을 늘려야 한다. 이렇게 해야 서울도심의 주택수요가 줄어들면서 가격이 안정될 수 있고 현 정부가 목표로 하는 부의 불평등도 완화시킬 수 있다.

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