조합원 평균 개발이익 3000만원 넘으면 '초과금액의 최고 50%' 정부가 환수
내년 부활땐 수백만원 ~ 수억원대 '세금폭탄'
서울, 6만4676가구 … 적용대상 단지 '최다'
조합설립 필요없는 신탁방식에도 적용확대
내년 부활땐 수백만원 ~ 수억원대 '세금폭탄'
서울, 6만4676가구 … 적용대상 단지 '최다'
조합설립 필요없는 신탁방식에도 적용확대
![[알아봅시다] `뜨거운 감자` 된 재건축초과이익환수제](http://contents.dt.co.kr/images/201703/2017030902101876036001[1].jpg "[알아봅시다] `뜨거운 감자` 된 재건축초과이익환수제")
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![[알아봅시다] `뜨거운 감자` 된 재건축초과이익환수제](http://contents.dt.co.kr/images/201703/2017030902101876036001[3].jpg "[알아봅시다] `뜨거운 감자` 된 재건축초과이익환수제")
재건축초과이익환수제 시행이 1년도 채 남지 않은 가운데 재건축 시장의 뜨거운 감자로 부상했습니다. 재건축 초과이익환수제는 재건축을 통해 조합원 1인당 평균 개발이익이 3000만원을 넘으면 그 이상에 대해서는 정부가 개발이익의 최고 절반을 부담금으로 환수하는 제도입니다. 연말까지 유예된 제도가 내년 부활하면 단지마다 차이는 있지만 집값 전망에 따라 수백만원에서 수억원대의 '부담금 폭탄'을 부과받게 됩니다. 이 때문에 연말까지 관리처분인가를 신청해 이 제도를 피해가려는 조합들이 앞다퉈 사업 추진에 속도를 내고 있습니다.
◇수도권 9만 가구 '사정권'…속도전에 층수 포기=부동산114에 따르면 이달 수도권 재건축 추진단지 중 초과이익환수제 적용 사정권 단지는 142개, 8만9597가구에 이릅니다. 서울이 98곳 6만4676가구로 가장 많고 경기 과천·성남·광명시·안양·수원시 등에서 27개 단지 1만9707가구, 인천 17개 단지 5214가구 순입니다. 이들 아파트는 현재 조합설립인가 단계까지만 진행된 상태로 연말까지 남은 관리처분인가를 신청하지 못하면 초과이익환수제를 피하지 못하게 됩니다. 이에 사업 추진에 속도를 내고 있습니다.
서초구 반포 주공1단지(1·2·4주구)는 당초 45층 높이로 재건축 사업을 계획했다가 서울시가 '35층' 제한을 고집하자 층수보다는 사업 추진에 속도를 내기로 결정했습니다. 35층으로 낮춘 뒤 최근 시 도시정비계획변경안과 경관심의를 통과해 사업을 진행하게 됐습니다.
신반포 3차, 반포 경남, 신반포 23차도 최근 35층 조건으로 도시정비계획 변경 절차와 경관심의 문턱을 넘어 건축심의를 준비 중입니다. 50층짜리 초고층 아파트 8개 동 건설을 고집하던 송파구 잠실 주공5단지는 최근 시의 권고를 받아들여 잠실역세권 인근 4개 동만 50층으로 짓기로 하고 나머지 4개 동은 평균 35층으로 낮춰 사업을 진행하기로 했습니다.
신천동 미성·크로바, 진주아파트도 서울시의 35층 안을 수용하면서 지난 1월 정비계획안이 통과됐습니다. 영등포구 여의도동 일대 시범·공작·수정 아파트 등은 신탁방식의 재건축을 추진 중입니다.
신탁방식은 신탁사가 사업을 위탁받아 비용조달부터 분양까지 재건축을 추진하는 것을 말합니다. 조합설립을 하지 않아 조합원 동의를 받기까지 1년여 가량의 사업 기간을 단축할 수 있다는 것이 장점입니다.
◇연내 관리처분인가 어려울 수도…무리한 투자는 금물=이들 단지가 초과이익환수제를 피할 수 있을지는 지켜봐야 합니다. 조합설립인가 이후 건축심의를 받기까지 최소 6개월이 걸리고 이후 사업시행인가를 받기까지 최소 4∼6개월, 관리처분신청까지 3개월 정도의 시간이 필요하기 때문입니다. 사업을 서두른다 해도 추진 과정에서 조합원 간 이견이 발생할 수 있으며 무리하게 속도를 냈다가는 조합원 의견수렴을 제대로 하지 못해 추후 사업 정산 등에서 문제가 생길 수 있어 최근 정비계획을 수립 중이거나 막 통과된 단지들은 연내 관리처분인가 신청까지 시간이 매우 촉박한 상황입니다.
이에 조합들은 사업 추진속도가 비교적 빠른 신탁 방식 재건축 사업으로 눈을 돌리고 있습니다. 신탁사가 사업자로 나서게 되면 조합 설립 없이 시공사 선정과 건축 심의를 동시에 진행할 수 있기 때문입니다. 그러나 지난 2일 이러한 신탁 방식의 사업도 초과이익환수제가 적용되는 '재건축초과이익 환수에 관한 법' 일부개정안이 국회 본회의를 통과해 내년부터는 규제에서 자유로울 수 없게 됐습니다.
바뀐 법에서는 납부대상자를 기존 조합원과 조합뿐만 아니라 신탁업자와 위탁자인 토지 소유자까지 포함해 적용범위를 넓혔습니다. 또한 세 부과 개시 시점도 신탁업자가 최초 사업시행자를 지정 승인한 날을 부담금 개시 시점으로 명확히 했으며 납부방법 역시 신용카드와 직불카드로도 부담금을 납부할 수 있도록 개정했습니다. '재건축초과이익 환수에 관한 법' 일부 개정안은 정부에서 공포절차를 거쳐 6개월이 지난 시점부터 적용됩니다.
권일 부동산인포 리서치팀장은 "초과이익환수제를 적용받는 단지와 그렇지 않은 단지의 윤곽이 서서히 드러나면서 초과이익을 피하는 단지에 대한 쏠림현상이 발생할 것으로 예상된다"면서 "초과이익환수제가 적용되지 않는 단지를 빨리 알아내지 못했을 경우에는 연말이 지나면 초과이익 환수를 적용받는 단지 가격이 하락할 수 있으므로 급하게 매수에 나서지 말고 당분간 지켜본 뒤에 구매 시기를 판단해도 될 것으로 판단된다"고 말했습니다.
박상길기자 sweatsk@dt.co.kr
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