연재

신혼부부 주거지원 대책의 시사점

소비자 입장서 생각해야 부작용 최소화심교언 건국대 부동산학과 교수 정부가 최근 신혼부부 88만 쌍을 대상으로 공공주택과 금융지원을 확대하고 75만 청년가구에게도 기숙사와 청년주택 및 금융을 지원하는 정책을 발표했다. 청년의 원활한 사회진입을 지원하고 저출산 등 인구구조변화에 따른 충격도 막기 위한 사회적 고심이 담겨서인지 공급 물량이 획기적으로 늘어난 것이 인상적이다. 정부의 이런 자세는 환영할 만한 것이며 반드시 성공해야 할 정책이다. 그래서 우리 모두가 지원해야 하고 잘 되길 염원해야만 한다. 그러나 정부의 정책안을 보면 우려되는 사항이 있어 조금 염려된다. 우리는 지금까지도 막대한 재정을 투입했는데 왜 저출산 등의 문제는 악화 되기만 했는지 반성할 필요가 있다. 과연 정부의 이런 대대적 주거지원이 인구구조 충격을 해소하는데 도움이 되는지 아니면 다른 정책이 복합적으로 이루어져야하는지를 반성하고 개선해야할 것이다. 집만 주면 애를 놓을것이라는 냉소적인 시각도 있다. 진정으로 저출산 문제 해결 방안을 고민해야지 속도전과 물량전으로 본질을 잊는 것은 절대 있으면 안될 일이다. 지난 정부에서의 오

2018-07-09 10:38

공유오피스 뜨는 이유는

빌딩 공실률 줄이고 건물 활성화 도움건설사 먹거리 확보차원서 임대·운영조현욱 더굿경제연구소 부사장 최근 공유 오피스에 대한 관심이 높아지고 있다. 공유 오피스는 빌딩 전체나 일부 공간을 작은 사무실로 나눈 뒤 입주자에게 월 사용료를 받고 사무공간을 빌려주는 오피스다. 사무공간은 개인이 빌려 사용하지만, 회의실, 라운지, 프린터, 음료 등은 공동으로 사용한다.건물주는 부동산 시장 경기와 상관없이 빌딩의 공실률을 줄여줄 뿐만 아니라 건물 활성화에도 도움이 되기 때문에 공유 오피스를 선호한다. KT경제경영연구소는 지난해 600억원 규모였던 국내 공유 오피스 시장이 연평균 60% 성장할 것으로 전망했고 5년 내 전체 사무공간의 20%가 공유 오피스로 바뀔 것으로 예상했다.공유 오피스를 주로 이용하는 사용자는 과거에 외국계 지사가 대부분이었으나 최근에는 국내외 스타트업 기업이나 5인 이하 소규모 회사가 대부분이다. 공유 오피스 기업으로는 위워크와 패스트파이브를 들 수 있다. 위워크는 글로벌 기업으로 현재 9개 지점, 패스트 파이브는 국내 기업으로 현재 12개 지점을 운영하고 있다.최근에는 현대카드, 한화생명, LG그룹

2018-07-08 18:00

깡통전세 대비하려면

전세금보증보험 가입하면 돌려받을 걱정 ↓박상언 유엔알컨설팅 대표 올 하반기 입주 대란이 현실화된다. 국토교통부에 따르면 7월부터 9월까지 10만3000가구가 입주하고 10월부터 12월까지는 12만8700가구가 입주를 앞두고 있다. 7∼9월 입주 물량 중 수도권 분은 5만7100여 가구로 절반을 웃돌며 10∼12월 입주 물량도 수도권이 7만 가구에 달해 수도권을 중심으로 입주 물량이 몰려 있다. 입주 물량이 몰리게 되면 전세가격이 하락하면서 역전세난이 발생하게 되고 깡통 전세로 보증금을 반환받지 못할 수도 있다. 깡통전세는 전세가격이 매매시세의 70% 이상이거나 보증금과 담보대출의 합계가 매매가의 70% 이상인 경우다. 매매가가 전세가보다 하락한다거나 집주인이 대출이자를 감당하지 못해 경매로 집이 넘어가게 되는 경우가 생길 수도 있다.이 때문에 전세금을 지키려는 전세보증금반환보증 가입자가 늘고 있다. 전세금보증보험은 집이 경매에 넘어가거나 전세 만기일이 지났는데도 전세금을 돌려받지 못한 경우 주택도시보증공사(HUG)나 서울보증(SGI) 등의 보증기관이 대신 전세금을 돌려주는 보험 상품이다. HUG 상품이 수수료가 더 싸고 보증

2018-07-04 11:34

후분양제 도입, 청약시장 미칠 영향은

분양가 올라가 중형아파트 수요 감소될듯장재현 리얼투데이리서 최근 후분양제 논의가 뜨겁다. 국토교통부는 지난달 28일 발표한 제2차 장기 주거종합계획 수정계획에서 후분양제 로드맵을 제시했다. 후분양제는 공정률이 80%(공공아파트는 60%) 이상 되는 사업장만 분양을 할 수 있도록 해, 짓고 있는 아파트를 직접 보고 매입을 결정할 수 있다. 또 공사 중 부도 등의 여러 리스크를 피할 수 있고 입주가 빠르다는 장점이 있다. 반면 건설사가 준공하면서 증가한 금융비용이나 사업비용 등을 분양가에 전가할 수 있어 선분양에 비해 분양가 부담이 늘어날 가능성이 높다. 또 분양가를 납부하는 기간이 선분양에 비해 늘어남에 따라 실수요층들의 자금부담도 늘어날 가능성이 있다.여기에 투기과열지구 내 재건축 사업은 후분양 인센티브를 받을 수 없다. 서울 내 모든 재건축 사업과 세종, 대구 수성구, 경기 과천, 경기 성남 분당구 등이 해당한다. 따라서 택지공급이 없는 서울 같은 곳에서는 대출혜택을 받지 못하는 수요층들이 늘어날 가능성이 높다.이러다 보니 서울 등 투기과열지구 내 수요가 줄면, 후분양으로 공급하는 분양물량도 감소할 가능성이

2018-07-03 10:36 박상길 기자

상가임대차보호법 계약갱신청구권 연장 실효성

권리금 시장 커지는 `풍선효과` 살펴봐야 국토교통부가 상가건물 임대차보호법상 계약갱신청구권 연장 방안을 적극 추진하기로 하면서 관심이 쏠리고 있다. 임차인의 계약 갱신 요구권 행사기간을 현행 5년에서 10년으로 확대한다는 내용인데 상인들이 마음 놓고 한 곳에서 장기간 임차할 수 있는 토대를 마련한다는 점에서 취지는 바람직하다고 볼 수 있다.하지만 상가시장의 현실적인 여건을 감안하지 않은 정책은 사상누각이 될 가능성이 크다. 자영업자 과반수가 창업 후 10년은커녕 3년도 버티기 힘든 상황이다. 이중 대다수는 임대인의 갑질보다는 장사가 잘 안되기 때문에 폐업을 택하는 경우가 많다. 계약갱신청구권이 10년으로 늘더라도 장사하기 좋아졌다고 체감하는 자영업자는 극히 일부에 불과할 것이다.또한법 개정으로 임차 환경이 개선되는 만큼 권리금이 높아질 수 있음을 경계해야 한다. 임대료가 높으면 권리금이 낮고 임대료가 낮으면 상대적으로 권리금이 높게 형성되기 마련이다. 법 개정이 자칫 권리금 시장을 키우는 쪽으로 왜곡되지 않도록 세심한 모니터링이 필요하다.실제로 임대차 분쟁의 상당수는 임대료나 임대차기간이 아닌

2018-07-02 11:26 박상길 기자

보유세 개편 따른 부동산 투자 전략

다주택자 가능하면 임대업자 등록을내년 하반기 후 매수 타이밍 노리길 문재인 정부 부동산 규제 정책의 마지막 카드로 꼽혔던 보유세 개편안이 드디어 공개됐다. 정부의 이번 보유세 개편안을 보면 정부의 의지가 명확해진 것을 알 수 있다. 20억원 미만 1주택자의 세부담 증가 폭을 최소화하고 20억원 이상의 초고가 1주택 소유자와 다주택자의 세부담을 늘린다는 큰 그림이 그려졌다.이번 보유세 개편안에 대해 대다수 국민은 보유세 중에서 재산세가 아닌 종합부동산세 부담이 늘었기 때문에 그렇게 관심을 두고 있지 않다. 하지만 초고가 1주택자와 다주택자는 부담이 늘 수 밖에 없다. 다만, 초고가 1주택자들은 단순히 세금이 조금 더 증가했다고 생각할 수 있다. 그러나 다주택자들은 대출 규제와 양도세 강화 등으로 기존 주택의 거래가 거의 없어 팔 수도 없는 상황에서 보유세 개편안으로 이러지도 저러지도 못하는 상황이 생길 가능성이 커졌다. 특히 갭 투자자나 대출을 통해 여러 채의 주택을 가진 다주택자는 힘든 시간을 보낼 수 밖에 없다. 다주택자들은 가능하면 지금이라도 준공공 임대사업자로 등록하는 것이 좋다. 지금껏 가지고 있다는

2018-07-01 18:00

하반기 집값 전망

보유세 인상·금리상승·물량증가대형악재 많아 구매력 떨어질 듯 올해 4월 양도세 중과 시행이 되고 재건축 초과이익부담금이 공개되면서 서울 강남 재건축 중심으로 집값 떨어지는 소리가 들린다. 하반기 주택시장은 어떨까. 하반기에는 보유세 인상과 금리 상승, 입주물량 증가 등 대형 리스크들이 몰려 있다. 보유세는 재건축 부담금 다음으로 올해 주택 시장을 좌우할 변수로 꼽힌다.지난달 반포현대 재건축 초과이익환수제 부담금 예정액이 예상보다 높게 나와 시장 파장이 컸다. 이 아파트의 조합원당 부담금 부과 예정액은 1억4000만원으로 조합 측이 예상한 850만원보다 16배나 높았다. 현재 시공사 선정을 앞두거나 진행 혹은 예정 중인 반포주공 3주구나 대치쌍용2차, 건축허가 직전 단계인 잠실 주공5단지 등도 정부 계산에 따르면 수억원대의 부담금이 나올 것으로 예상된다.하반기에는 보유세 개편에 따른 부담감이 커진다. 올해 공시가격이 급등한 상황에서 공정시장가액비율을 90%로 높일 경우 고가주택 보유자의 세 부담은 50% 늘어날 것으로 전망된다. 종합부동산세는 땅값 산정 기준인 공시가격을 반영해 적용된다. 올초 20억원까지 거래

2018-06-24 18:00

서울 재건축초과이익 부담금 폭탄…대안은

비용부담 적은 `1대1 재건축` 해법용적률 제한없는 리모델링도 거론 박원순 시장의 3선 성공으로 재건축 초과이익환수제에 따른 부담금 폭탄이 현실화됐다. 이에 따라 재건축 사업의 대안으로 1대 1 재건축 방식, 리모델링 등이 대안으로 주목받고 있다.1대1 재건축은 일반분양이 없기 때문에 건설사들이 수주 경쟁을 펼칠 때 조합원 이익을 명목으로 무리하게 공약을 남발하지 않아도 된다. 또 각종 홍보비도 절약할 수 있어 이 돈을 아파트 마감재 등 고급화에 더 투자할 수 있다. 조합은 아파트의 미래가치만 따지면 되기 때문에 분쟁거리에 휘말릴 가능성이 적다. 사업속도도 기존 재건축보다 빠르며 일반분양에 따른 초과이익이 없어 재건축 초과이익 부담금 금액도 줄어든다. 투자자들은 단기적으로는 기대수익이 낮아져 이익금이 줄어든다는 단점이 있긴 하나 장기적으로는 어느 정도 시세차익을 거둘 수 있을 것으로 예상된다.다만 토지비를 제외한 사업비용을 모두 조합원이 부담해야 하는 만큼 사업 추진 시 주민 동의를 얻기가 쉽지 않다. 또 사업기간 복잡한 인허가 과정으로 인해 개발부담금과 기반시설 부담금이 증가하는 것도 감안해야 한다.

2018-06-17 18:00

아파트 브랜드 개발시 유의점은?

네이밍 개발단계 `콘셉트`가 중요그룹·회사명과 연결성도 고려를 주택 시장에서 아파트 브랜드를 선호하는 경향이 짙어지고 있다. 광역시나 지방으로 갈수록 이런 현상은 더 뚜렷하다. 브랜드 아파트를 선호하는 이유는 부동산 시장의 불확실성이 가중되는 상황에서 자칫 자신의 선택이 틀렸다고 판단했을 때 합리성을 부여하기 위해서로 보인다. 브랜드 아파트를 선택했음에도 어쩔 수 없이 실패했다는 것에서 일종의 위안을 느끼려는 것으로 해석된다. 하반기 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH)가 새 브랜드를 론칭하겠다고 밝혀 이 브랜드가 론칭되면 민간과 공공간 브랜드 경쟁이 펼쳐질 것으로 예상된다.아파트 브랜드를 개발할 때 중요한 것은 콘셉트다. LH가 2014년 론칭한 천년나무라는 브랜드를 예로 들면 이름이나 로고 등은 나쁘지 않았으며 단어의 의미도 좋았다. 그러나 브랜드 콘셉트가 없었고 또 브랜드 콘셉트를 구체화한 차별적 실체도 없었다. 결국 천년나무 브랜드는 제대로 자리 잡지 못하고 사라졌다.부동산 브랜드를 제대로 개발하려면 브랜드 네이밍 개발 단계에서 차별화를 꾀해야 한다. 차별화는 구매단계에서 부동산

2018-06-10 18:00

전세 보증금 지키는 방법은?

등기부등본 통해 융자많은지 점검미납세금열람제 활용 체납 여부도 전국적으로 전세 가격이 하락세에 접어들었다. 한국감정원에 따르면 지난달 21일 기준 전국 주간 아파트 전세 가격은 0.11% 하락했다. 전반적으로 입주물량이 크게 증가한 데다 갭 투자자와 임대사업자가 등록한 전세 매물이 한꺼번에 몰린데 비해 수요 감소로 세입자 구하기 어려워진 데 따른 것으로 보인다.전세 가격 하락으로 일부 지역에서는 깡통전세 공포가 확산하고 있으며 보유세, 금리인상 등 리스크로 매매시장까지 불안하다. 전셋집을 구할 때는 시세보다 많이 저렴하다면 의심해봐야 한다. 특히 등기부등본 통해 융자가 많은 집인지는 꼭 점검해야 한다. 등기부등본에서 전세권보다 우선순위 채권이 될 수 있는 근저당권이 설정된 집이고 융자가 많다면 아무리 마음에 드는 집이어도 포기하는 것이 낫다. 만약 근저당 집에 들어가게 된다면 우선 통상 대출금과 전세금의 합이 매매가의 70%를 넘지 않아야 안전하다. 정부의 규제가 잇따르고 있어 매매가격 하락 가능성이 커졌다. 전세금의 합이 매매가의 60% 이하인 집으로 보수적인 보는 것이 좋다. 아파트가 아니라 일반 빌라

2018-06-03 18:00

고수들만 아는 상가투자 노하우

계약전 근저당권·가압류 확인건물 용도 파악후 물건선정도 최상의 상권과 좋은 입지 조건이더라도 건물을 잘못 선택해서 큰 손실을 보는 경우가 많다. 그러나 좋은 건물을 선택하는 것은 생각보다 쉽지 않다. 매도인이 이른 시일 내 처분하기 위해 물건 정보를 자세히 알려주지 않기 때문에 매수자가 스스로 하자 여부를 꼼꼼히 알아봐야 한다.가장 먼저 공부 상의 하자 여부를 따져봐야 한다. 계약 전 등기부 등본을 발급받아 건물에 근저당권이나 가압류가 설정되어 있는지 확인해야한다. 근저당권이나 가압류가 설정돼 있더라도 상가 입지가 좋다면 계약을 고려하되, 경매 등 만일의 사태를 대비해서 임대차계약서를 지참한 후 관할 세무소에서 확정일자를 꼭 받아둬야 한다. 두 번째 테마상가 등 신축 건물은 시공사 선정과 부지 매입을 제대로 하지 않고 분양하지는 않는지 확인해봐야 한다. 마찬가지로 토지 등기부 등본을 떼어 사업 부지에 대한 소유권을 시행사가 가지고 있는지, 근저당이나 가압류 등 권리관계도 깨끗한지도 확인해볼 사항이다. 세 번째 최근 건물 관련 법령 중 소방 관련 법률과 환경 설비에 대한 규제가 강화되고 있어 이를 충족

2018-05-27 18:00

도시공원 일몰제 해법은?

여의도 면적 47배 녹지 사라질 위기민간공원 특례사업 공공성 강화 시급 도시공원은 시민의 쉼터로써 후대에 물려줄 소중한 자산이다. 도시공원은 도시공원 및 녹지 등에 관한 법률 적용을 받으며 도시자연공원과 근린공원으로 구분된다.도시계획시설을 짓기로 결정 및 고시한 후 20년이 지나면 도시계획시설로 결정한 효력을 상실하도록 하는 것이 일몰제다.국토교통부에 따르면 도시공원 일몰제에 따라 2020년 7월부터 전국에서 해제되는 도시공원 면적은 396.7k㎡에 달한다. 여의도 면적(8.4㎢)의 47배가 넘는 도시공원이 사라질 수도 있다는 위기에 직면하자 각 지자체에 비상이 걸렸다.국토부는 그동안 도시공원 일몰제가 다가옴에도 지자체 고유사무라는 이유로 `강 건너 불구경` 만 하다 올해 4월 17일 정부 합동 대책을 발표했다. 도시공원 조성을 위해 지자체가 지방채를 발행하면 그 이자 중 50%를 지원하겠다는 것이 골자다. 과연 이것이 도시공원 일몰제에 대한 해법이 될 수 있을까서울에서만 2020년 7월 도시공원의 효력을 상실하는 공원면적이 95.6㎢에 달한다. 이중에서 사유지만 따져도 보상비용은 13조7122억원에 이를 것으로 추산되고 있

2018-05-20 18:00