세빌스코리아 '2025 한국 상업용 부동산 시장 전망-주거'보고서
16일 글로벌 부동산서비스기업 세빌스코리아가 발행한 '2025 한국 상업용 부동산 시장 전망-주거' 보고서에 따르면, 이미 국내에서 임대주택 사업을 진행 중인 글로벌 사모펀드(PEF) 운용사 콜버그크래비스로버츠(KKR)와 인터미디에이트캐피탈그룹(ICG), 모간스탠리, 하인스 이외에도 캐나다 연금계획투자위원회(CPPIB), M&G, 그레이스타 등 해외 투자자들도 국내 주거시장 진입을 계획 중인 것으로 알려졌다.
지난 2021년 말 기준금리 인상과 주택 가격 하락이 맞물리며 전세 임대보증금 반환 사고가 빈발하자 전세가 사라지고 월세화가 가파르게 진행됐다. 2022년을 기준으로 월세 계약 비중이 전세 계약을 앞지르기 시작했다.
기관투자가의 임대주택 투자 사례는 크게 '직접투자형'과 '간접투자형'으로 구분할 수 있으며, 직접투자형은 다시 도시형 생활주택이나 주거용 오피스텔 등을 매입 및 개발하는 '주거시설형'과 호텔 등을 매입 후 리모델링하여 운영하는 '숙박시설형'으로 나눌 수 있다.
주거시설형은 전입신고가 가능하며 주택임대차보호법이 적용되어 다양한 임차인의 유치가 가능한 장점이 있다. 다만 투자자 입장에서 5%의 임대료 인상률 상한과 10년의 의무 운영 기간이 적용되는 점은 단점으로 작용한다. 현재 GIC와 교직원공제회가 서울에서 주거시설형 '에피소드 신촌369', '에피소드 용산241'에 각각 주요 투자자로 참여했으며, 모간스탠리, ICG, KKR, 하인스 또한 수도권을 중심으로 투자를 진행했다.
숙박시설형의 경우 임대료(숙박비)의 10%에 해당하는 부가가치세 납부가 필요하지만, 주거시설형에 적용되는 임대료 상한제, 다주택자중과세 등의 규제에서 자유로운 편이다. 주택임대차보호법이 적용되지 않아 내국인 수요층이 제한적인 한계가 있지만 교육 또는 업무 목적으로 입국하는 장기체류 외국인이 증가세에 있어 꾸준한 수요가 예상된다. ICG가 투자자로 참여한 서울 '홈즈스테이 지밸리가산', '홈즈레즈 명동'을 비롯해 KKR이 투자한 서울 '위브 스위트 선유 파크사이드' 등이 현재 숙박시설형으로 운영되고 있다.
간접투자형은 기관투자자가 직접 자산을 매입하지 않고 공공지원 임대주택리츠의 지분에 투자하는 방식이다. 롯데건설이 출자하고 이후 캡스톤자산운용이 지분을 매입한 엘티제 1, 2, 3호 뉴스테이 3개 사업장이 대표사례로, 해당 사업장들은 우수한 입지와 롯데캐슬 브랜드 가치를 바탕으로 높은 입주율을 보이고 있다.
전문운영업체가 운영하는 임대주택은 일반적으로 인근 원룸·오피스텔 대비 10~20%가량 높은 가격이 형성돼 있지만, 양호한 설비과 다양한 주거서비스 제공을 통해 경쟁력을 확보했다. 또한 보증금 비중이 낮아 임차보증금 미반환 우려에서 비교적 자유로운 만큼, 소형 주택 수요자들에게 꾸준한 관심을 받을 것으로 예상된다.
홍지은 세빌스코리아 리서치&컨설턴시본부 전무는 "건설경기 악화 등으로 공공 주도의 임대주택 공급이 한계를 보이며 민간 참여 활성화를 위한 노력이 계속될 것"이라며 "다수의 해외투자자가 이미 투자를 진행했거나 고려하고 있는 만큼 향후 기업형 임대주택 투자시장은 더욱 활발해질 것"이라고 말했다.
이윤희기자 stels@dt.co.kr
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