인천 미분양 3,261가구 중 절반 넘는 준공 후 미분양 1,707가구
양도세 및 취득세 완화, 대출 규제 등 과감한 금융·세재 혜택 절실
정부가 지방 미분양 주택 해소에 중점을 둔 건설경기 보완 방안을 내놓은 가운데 경기 외곽과 인천에서 미분양이 대거 발생하고 있다. 평택이 약 5년만에 미분양 관리지역으로 지정됐고, 특히 인천은 미분양 물량의 50% 이상이 준공 후 미분양일 정도로 심각해 대책 마련이 시급하다는 평가가 나온다.
7일 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 평택은 미분양 관리지역으로 신규 지정됐다. 평택 미분양은 지난해 1월만 해도 361가구 수준이었으나 올해 1월 6,438가구로 18배 급증했다. 경기 지역 전체 미분양의 42.5%가 평택에 집중돼 있다. 평택은 2018년 5월부터 2년 가까이 미분양 관리지역에서 벗어나지 못하고 있다가 부동산 활황의 온기가 경기 외곽지역과 지방으로 퍼진 2020년 6월 제외됐다. 그러다 4월 10개월 만에 다시 관리지역이 된 것이다.
HUG는 미분양 세대 수가 1천가구 이상이면서 '공동주택 재고 수 대비 미분양 가구 수'가 2% 이상인 시·군·구 중 미분양 관리지역을 지정한다. 미분양 증가 속도가 빠르거나, 미분양 물량이 계속해서 해소되지 않는 지역, 신규 미분양이 발생할 우려가 있는 곳이 대상이다.
미분양 관리지역에 포함되면 신규 분양이 까다로워진다. 분양보증 발급 전 사전 심사를 받아야 하는 등 HUG 보증 심사가 강화돼 시행사들의 자금 조달이 어려워진다. 신규 주택이 공급되는 것을 제한한 상태에서 미분양을 털어내라는 취지다. 당장 추가 공급이 어려워진 만큼 분양 중인 곳은 숨통이 트이는 셈이다.
인천 미분양 '2곳 중 1곳'은 준공 후 미분양
평택에 이어 인천도 미분양 관리지역 지정 등 대책 마련이 시급하다는 평가가 나온다. 올해 1월 인천 미분양은 3,261가구에 달한다. 2013년도 이후로 가장 높은 수치로 이미 업계에서는 심각한 수준이라는 평가다. 특히 준공 후 미분양은 1,707가구에 달해 지역 경제 전체가 타격을 입는 상황이다. 미분양 주택의 52%가 악성으로 꼽히는 준공 후 미분양인 셈이다. 준공 후 미분양은 2020년 말 103가구에 비해 16배 이상 치솟았다.
이는 해당 주택 단지의 자산 가치 하락은 물론 지역 내 소비 및 투자 활동에 부정적 파장을 일으킬 위험이 크다. 인천은 수도권과의 접근성이 뛰어난 전략적 위치에 있기 때문에, 미분양 문제가 지속 될 경우 인천뿐 아니라 인근 지역 전체의 부동산 시장과 경제 상황에도 악영향을 미칠 수 있다.
부동산 업계 관계자는 "인천의 미분양 문제는 수도권 전체 경제의 불안정성을 드러내는 것"이라며 "건설사들의 자금 부담과 투자 심리 위축이 가중되고 있으며, 이는 금융기관의 부실채권 우려로도 이어질 수 있다"고 말했다.
이러한 상황에서 정부와 지방자치단체는 미분양 관리지역 지정 및 다양한 대책 마련을 서둘러 추진해야 하며, 공급 과잉 해소, 금융 안정화, 투자 활성화를 위한 종합적인 전략이 필요하다는 주장에 더욱 힘이 실리고 있다. 건설업계에서는 이미 4월 위기설이 끊이질 않는 상황이다.
무엇보다 더욱 파격적인 대책 마련이 시급 하다는 분석이다. 더 이상 머뭇거리면 사태가 걷잡을 수 없게 심각해진 것이라는 우려도 나온다. 예컨대 2013년 정부는 '4.1 부동산 종합대책'을 통해 양도소득세 5년간 전액 면제라는 파격적인 혜택을 내놔 효과를 톡톡히 봤다. LTV, DSR 규제 완화 등 대출 문턱을 확 낮추는 것도 시급하단 평가다.
업계 관계자는 "정부가 2013년 '4.1대책'과 같이 수도권에도 과감한 금융·세제 지원 대책을 펼칠 경우, 미분양 해소와 건설시장 정상화는 물론 부동산 투자 심리 회복에도 결정적 역할을 할 것"이라며 "수도권 회복이 지방으로 확산되면 경제 전반에 긍정적 선순환 효과가 나타날 것"이라고 말했다. 김성준기자 illust76@dt.co.kr
