“강남은 현금 부자, 노도강은 대출 빚”… 서울 부동산 ‘극과 극’

“대출 비중 9%로 떨어진 강남… 노도강은 오히려 ‘영끌’ 심화” “15억 이하 주택 대출 한도 축소… 서울 외곽 실수요자 ‘직격탄’ 우려” “매수 수요 억제인가, 사다리 걷어차기인가… 대출 규제 실효성 논란” 서울 지역 주택 매수 과정에서 강남권과 외곽 지역 간 금융기관 대출 의존도가 극명한 양극화를 보이고 있는 것으로 나타났다. 강남3구와 용산구는 대출 비중이 급감한 반면, 노원·도봉 등 서울 외곽 지역은 오히려 대출 의존도가 높아져 추가적인 대출 규제가 시행될 경우 이들 외곽 지역이 더 큰 타격을 입을 것이라는 분석이 제기된다. 4일 국회 국토교통위원회 소속 국민의힘 김종양 의원이 국토교통부로부터 제출받은 주택취득자금 조달 및 입주계획서 현황 분석에 따르면, 올해 1∼8월 노원구 주택 구매자의 전체 매입자금 중 금융기관 대출액이 차지하는 비중은 38.2%로 전년 동기(30.0%) 대비 8.2%포인트(p) 상승했다. 같은 기간 도봉구 역시 28.0%에서 31.9%로 3.9%p 올랐으며, 강북구는 31.4%로 전년과 유사한 수준을 기록했다. 반면 고가 주택 밀집 지역인 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구에서는 금융기관 대출 비중이 일제히 하락했다. 강남구는 지난해 20.9%에서 올해 1∼8월 9.3%로 대폭 낮아졌고, 서초구(18.0%→9.5%), 송파구(21.1%→13.8%), 용산구(17.5%·10.9%) 모두 큰 폭의 하락세를 나타냈다. 이들 4개 구를 합친 금융기관 대출 비중은 작년 19.8%에서 올해 11.1%로 축소됐다. 이들 상급지에서는 대출 대신 주식·채권 등 금융자산 매각대금이 자금 조달에서 차지하는 비중이 크게 늘었다. 강남구의 금융자산 매각대금 비중은 5.5%에서 14.8%로, 서초구는 5.3%에서 15.6%로 급증했다. 송파구(4.1%→10.8%)와 용산구(7.0%→15.5%)도 비슷한 양상을 보였으며, 강남3구와 용산구 전체의 금융기관 예금액 비중(16.5%→19.8%)과 증여·상속 자금 비중(4.7%→7.0%) 역시 상승한 것으로 집계됐다. 이처럼 지역별 대출 의존도가 엇갈리는 배경에는 거래 가격대의 차이가 자리 잡고 있다. 서울시의 국토교통부 실거래가 공개시스템 분석 결과에 따르면 지난 8월 노원구 아파트 거래의 99.8%가 15억 원 이하였으며, 도봉구와 강북구는 15억 원 이하 거래 비중이 100%에 달했다. 서울 전체의 15억 원 이하 거래 비중도 79.9%에 이른다. 현재 이들 지역에서는 주택구입 목적의 주택담보대출 최대한도가 6억원인 15억원 이하 아파트가 거래의 대다수를 차지하고 있다. 이에 따라 정부가 15억원 이하 주택에 적용되는 주담대 6억원 한도를 추가로 낮출 경우, 대출 의존도가 높은 서울 외곽의 실수요자들이 직격탄을 맞을 수 있다는 우려가 나온다. 주택 공급 부족과 대출 규제 강화의 필요성을 둘러싼 전문가들의 시각은 엇갈리고 있다. 이성훈 한국토지주택공사(LH) 사장은 지난달 30일 기자간담회에서 “주택 공급에 시차가 생길 수밖에 없어 지금은 대출 규제가 필요하지 않은가 생각한다”며, “15억원 이하에 대해서는 6억원씩 대출해주는데 이를 계속 유지할 경우 더 많은 국민에게는 주거 사다리가 높아지는 문제가 있다”고 밝혔다. 현행 대출 한도를 조여야 한다는 입장이다.