취득세 최대 절반에 주택 수 미포함… 지방 준공 후 미분양, ‘1억원 안팎’ 소액투자처로 뜬다

지방 준공 후 미분양, 취득세 감면… 종부세·양도세 주택 수 특례도 지방 준공 후 미분양 아파트를 바라보는 투자자들의 셈법이 달라지고 있다. 정부가 지방 미분양 해소를 위해 취득세 감면과 주택 수 산정 특례 등 세제 지원을 확대하는 가운데 수도권·규제지역과 비교해 상대적으로 대출 규제 부담도 낮기 때문이다. 주택 가격 자체가 수도권보다 낮은 데다 전세보증금을 활용할 경우 실제 필요한 자기자본을 1억원 안팎까지 낮출 수 있는 사례도 나타나면서 소액 부동산 투자처를 찾는 수요자들의 관심이 지방 신축 아파트로 향하고 있다. 가장 눈에 띄는 것은 세금 부담이다. 정부에 따르면 비수도권에 위치한 전용면적 85㎡ 이하, 취득가액 6억원 이하 준공 후 미분양 아파트를 요건에 맞게 취득하면 취득세를 최대 50% 감면받을 수 있다. 법률에 따른 25% 감면에 지방자치단체 조례를 통한 25% 감면이 더해지는 구조다. 여기에 지방 준공 후 미분양 주택은 종합부동산세와 양도소득세 산정 시 주택 수에서 제외하는 특례가 적용되고, 기존 1주택자가 추가로 매입하더라도 일정 요건을 갖추면 1세대 1주택 특례를 유지할 수 있다. 정부의 지방 미분양 지원 기조도 이어질 전망이다. 행정안전부가 지난달 발표한 ‘2026년 지방세제 개편안’에는 지방 준공 후 미분양 아파트에 대한 취득세 지원을 2027년까지 연장하는 방안이 담겼다. 현재 적용되고 있는 세제 혜택을 한 차례 더 연장해 지방의 준공 후 미분양 물량 해소를 지원하겠다는 취지다. 대출 규제에서도 수도권과 차이가 난다. 금융당국은 수도권·규제지역의 주택담보대출 한도를 주택 가격에 따라 제한하고 규제지역의 일반 주택담보대출 LTV를 기존 70%에서 40%로 낮추는 등 관리를 강화하고 있다. 반면 지방 비규제지역은 일반 차주의 LTV 70% 틀이 유지되고 있어 상대적으로 자금 조달 여력이 크다. 실제 대출 가능 금액은 개인별 DSR과 소득, 기존 부채, 담보가치 등에 따라 달라지지만 수도권과 지방 사이의 규제 차이는 더욱 벌어진 셈이다. 무주택 실수요자가 지방 준공 후 미분양 주택을 구입해 디딤돌대출 요건을 충족할 경우에는 0.2%포인트의 추가 우대금리도 적용된다. 전세보증금까지 활용하면 초기 투자금은 더욱 줄어든다. 통상 매매가격이 3억원 안팎인 지방 신축 아파트에서 전세가격이 2억원대로 형성될 경우 단순 매매가격과 전세보증금의 차액은 1억원 안팎이다. 충북 음성 대소읍의 한 신축 아파트 전용 85㎡에서는 지난 8월 2억1,000만원의 신규 전세계약이 신고되기도 했다. 같은 단지 전용 84~85㎡의 올해 매매 실거래 가격은 약 2억9,700만~3억1,800만원 수준이다. 최근 전세 거래와 단순 비교하면 매매가격과 보증금의 차이는 1억원 안팎으로 실투자금 역시 1억원 안팎으로 좁혀진다. 시장에서도 일부 변화가 감지된다. 국토교통부에 따르면 올해 7월 말 전국 준공 후 미분양 주택은 2만9,152가구로 전월보다 2.1% 감소했다. 특히 충북의 전체 미분양 물량은 지난해 말 2,400가구에서 올해 7월 1,360가구로 7개월 만에 43.3% 줄었다. 6월 1,699가구와 비교해도 한 달 새 20% 감소한 수치다. 전국 지방 미분양이 여전히 높은 수준이지만 충북에서는 미분양 물량이 빠르게 소진되고 있는 모습이다. 집값도 산업 기반을 갖춘 지역을 중심으로 반등 조짐이 나타나고 있다. 한국부동산원 자료를 분석한 결과 올해 7월 첫째 주 기준 지방 아파트값은 지난해 말보다 0.17% 올랐는데, 충북은 같은 기간 0.76% 상승했다. 특히 SK하이닉스 청주캠퍼스가 위치한 청주시 흥덕구는 3.57% 올라 충북 평균을 크게 웃돌았다. 경남 진주도 우주항공산업을 기반으로 6.19%, 원전·방산·자동차 산업이 밀집한 창원 성산구는 5.50% 상승했다. 지방에서도 기업 투자와 일자리, 배후수요가 뒷받침되는 지역을 중심으로 먼저 온기가 나타나는 셈이다. 부동산업계 관계자는 “최근에는 지방 준공 후 미분양에 대한 취득세 감면과 주택 수 특례에 더해 수도권과 지방의 대출 규제 차이까지 커지면서 투자자 입장에서 필요한 자기자본을 따져보는 움직임이 늘고 있다”며 “특히 3억원 안팎의 신축 아파트는 전세 수요가 충분히 뒷받침될 경우 1억원 안팎의 자금으로 접근할 수 있는 만큼 소액 부동산 투자 대안이 될 수 있다”고 말했다. 이어 “다만 지방 시장은 지역별 차이가 큰 만큼 단순히 가격이 저렴한 곳보다는 산업단지와 기업 투자, 일자리, 실제 임대수요 등 장기적인 배후수요를 함께 살펴보는 것이 중요하다”고 말했다. 이런 가운데, 지방에서도 미래가치가 집중된 지역의 신축 아파트가 주목을 받고 있다. 일부 잔여세대의 선착순 분양을 진행하고 있는 ‘음성 우미린 풀하우스’가 대표적이다. 음성 우미린 풀하우스는 충북 음성군 성본산업단지 B4블록에 지하 2층~지상 최고 29층, 10개 동, 총 1,019가구 규모로 조성됐다. 전용면적은 84·94·101·111㎡로 중형 이상 주택형 위주다. 준공을 완료해 계약 후 즉시 입주할 수 있어 실제 주택 내부와 조경, 커뮤니티 시설 등을 직접 살펴본 뒤 선택할 수 있다. 성본산업단지 안에 위치한 만큼 직주근접 여건도 갖췄다. 산업단지 내 주요 사업장으로 이동이 편리하며, 단지 인근에는 2027년 3월 개교 예정인 가칭 부윤2초가 들어설 예정이어서 자녀를 둔 실수요자의 교육여건도 개선될 전망이다. 가격 경쟁력도 눈길을 끈다. 현재 전용면적 84㎡는 3억원대로 형성돼 있어 수도권 남부와 인접한 신축 브랜드 아파트를 비교적 낮은 가격에 마련할 수 있다. 단지가 위치한 음성군은 비규제지역으로 수도권 규제지역과 비교해 주택 취득 부담도 상대적으로 낮다. 준공 후 미분양 주택에 대한 한시적인 세제 지원도 적용받을 수 있다. 행정안전부에 따르면 비수도권 소재 전용면적 85㎡ 이하, 취득가액 6억원 이하 등 요건을 충족하는 지방 준공 후 미분양 아파트를 2026년까지 취득할 경우 취득세 50% 감면이 적용된다. 법률에 따른 25% 감면과 지방자치단체 조례에 따른 25% 감면을 합친 수준이다. 상품성도 갖췄다. 남향 위주의 단지 배치와 4Bay 중심 설계를 적용했고 일부 타입에는 오픈 발코니를 마련했다. 단지 안에는 음성 최초의 실내수영장을 비롯해 유아풀, 피트니스클럽, 실내 골프연습장, 작은도서관, 독서실 등 다양한 커뮤니티 시설도 조성됐다. 지상 주차공간을 최소화하고 생태연못과 녹지공간을 배치한 공원형 단지로 조성된 점도 특징이다.