잇따른 공사비 증액, ‘분양가 쓰나미’ 온다… 2029년 부산 신축 품귀에 ‘확정 분양가’ 뜬다

전국 정비사업장 공사비 30% 폭등… ‘추가 분담금’ 불안 고조 2029년 ‘공급 멸종’ 앞둔 부산, 멈춰버린 인허가에 신축 품귀 예고 최근 전국 주요 재개발·재건축 현장에서는 2~3년 전 최초 계약 당시보다 공사비가 30% 이상 폭등하는 사례가 속출하고 있다. 10일 정비업계에 따르면, 한 대형 건설사가 시공하는 대전의 모 재개발 구역은 계약액이 4년 새 32.3%나 뛰었다. 서울 은평구와 중구 등 수도권 핵심 사업장들 역시 설계 변경과 물가 변동분을 명목으로 적게는 수백억에서 많게는 2천억 원 이상 총공사비가 증액됐다. 가구 수나 층수 등 사업 외형은 그대로인데 공사비만 끝없이 오르는 탓에 조합원들의 추가 분담금 시름이 깊어지고 있다. 문제는 이러한 ‘공사비 증액 도미노’가 부산 부동산 시장에 치명적인 공급 절벽을 불러오고 있다는 점이다. 치솟는 시공 단가와 금융 비용을 감당하지 못한 시행·시공사들이 신규 인허가와 착공을 전면 중단하면서다. 실제로 국토교통부 주택 통계에 따르면, 올해 부산 지역의 주택 인허가 실적은 전년 대비 반토막 난 상태이며 특정 월에는 인허가 물량이 사실상 제로(0)에 수렴하기도 했다. 아파트 착공부터 입주까지 통상 3년 이상이 걸린다는 점을 감안하면, 2029년에서 2030년 전후로 부산 내륙 중심지에 입주할 신축 아파트 물량은 완벽한 ‘공급 멸종’ 사태를 맞이할 전망이다. 추후 폭등한 공사비가 신규 분양가에 본격적으로 반영되면 신축의 희소성은 더욱 걷잡을 수 없이 심화될 것으로 보인다. 이런 시장 상황에서는 기약 없는 추가 분담금 리스크를 안아야 하는 조합원 입주권보다, 시공 원가가 고정된 ‘일반 미분양’으로 눈길을 돌리는 것이 합리적인 자산 방어 수단으로 꼽힌다. 단, 미분양을 고를 때도 철저한 옥석 가리기가 필수다. 계약금 제로(0)나 페이백 등을 내세우며 할인 마케팅을 하는 단지는 각별히 경계해야 한다. 당장 진입하기 좋은 조건은 실수요자보다는 단기 투자 성향의 수요를 끌어들여, 정작 입주 시점에 매물이 쏟아지며 정상적인 가격 형성에 큰 장애물이 될 수 있다. 또한, 수천만 원에 달하는 계약 축하금이나 할인 마케팅 비용이 애초에 부풀려진 분양가에 ‘거품’으로녹아있을 가능성도 짚어보아야 한다. 결국 꼼수에 흔들리지 않고 하방 압력을 가장 적게 받는 ‘핵심 입지와 역세권’이라는 부동산 본연의 가치에 집중해야 한다. 이러한 맥락에서 최근 부산 동래구의 핵심 입지에서 분양 중인 ‘해링턴플레이스명륜역’이 똘똘한 신축의 훌륭한 대안으로 주목받고 있다. 명륜역 도보 5분거리의 이 단지는 화려한 조건 변경 마케팅 대신 원칙적인 정공법을 택했다. 거품을 쏙 뺀 정직한 ‘확정 분양가’를 유지함으로써 수요자들에게 다가올 인플레이션 리스크를 완벽하게 차단해 준 것이다. 분양관계자는 “교통과 생활 인프라가 촘촘하게 특화된 부산 내륙의 핵심 역세권 미분양을 지금의 가격으로 선점하는 것. 그것은 이미 시작된 공사비 30% 폭등의 파도와 다가올 신축 공급 기근 속에서, 흔들림 없는 안전 마진을 챙기는 가장 견고한 사다리가 될 것이다.”라고 조언했다.