빌라 살땐 80% 대출, 아파트 갈아탈땐?…‘출구’ 없는 청년 대책

청년들에게 주거 사다리를 놓겠다고 한 청년 주택공급 핀셋 지원이 청년들에게 ‘빌라 족쇄’만 채웠다는 비난 여론이 고조되고 있다. 정부가 4억원 이하 빌라·오피스텔을 사는 청년에게 집값의 최대 80%까지 대출해주기로 했지만, 정작 그 집을 발판 삼아 아파트로 갈아탈 출구는 빠졌기 때문이다. 정부는 8·13 주택 신속공급 방안에서 청년층의 내 집 마련을 지원하기 위한 청년미래보금자리론을 내놨다. 만 39세 이하 생애최초 주택 구입자가 4억원 이하 비아파트를 살 경우 담보인정비율(LTV)을 최대 80%까지 적용하는 것이 핵심이다. 당장 아파트 공급을 크게 늘리기 어려운 상황에서 높은 전월세 비용을 부담하며 임차시장에 머물러 있는 청년들이 상대적으로 가격이 낮은 빌라·오피스텔부터 내 집을 마련하도록 돕겠다는 취지다. 높은 LTV를 활용하면 적은 자기자본으로 첫 집을 마련할 수 있다는 점은 분명한 장점이다. 4억원짜리 주택이라면 단순 계산으로 최대 3억2000만원까지 대출받을 수 있어 자기자본 부담을 8000만원 수준으로 낮출 수 있다. 비아파트와 아파트 사이의 자산가치 격차도 문제다. 빌라·오피스텔은 일반적으로 아파트보다 가격 상승 기대가 낮고 거래 유동성도 떨어진다. 대출 원리금을 갚으며 순자산을 늘리더라도 아파트 가격이 더 빠르게 상승하면 갈아타기에 필요한 자금 격차가 오히려 벌어질 수 있다. 청년층의 아파트 선호가 높은 점을 감안하면 비아파트 매입 지원만으로 실제 정책 수요를 얼마나 끌어낼 수 있을지도 관건이다. 청년 입장에서는 당장의 주거비 절감뿐 아니라 향후 결혼과 출산, 자녀 양육 등에 따라 더 넓고 선호도가 높은 주택으로 이동할 가능성까지 고려할 수밖에 없다. 첫 집을 마련했다는 이유로 향후 주거 선택지가 오히려 좁아진다면 정책대출을 활용해 비아파트를 매입할 유인이 떨어질 수 있기 때문이다. 전문가들은 정책의 실효성을 높이려면 비아파트 매입 지원에서 끝낼 것이 아니라 청년들이 해당 주택에서 자산을 쌓은 뒤 아파트로 이동할 수 있도록 청약과 정책금융을 연계한 출구전략까지 마련해야 한다고 조언했다. 남영우 나사렛대 금융부동산학과 교수는 “청년미래보금자리론이 비아파트 매입 문턱을 낮추는 취지는 타당하지만, 아파트 선호가 높은 청년·신혼가구의 실제 주거 수요와는 거리가 있다”며 “비아파트를 산 뒤 유주택자가 돼 신축 아파트 청약에서 불리해진다면 정책 활용도는 높지 않을 것”이라고 말했다. 남 교수는 “비아파트를 보유하더라도 일정 요건을 충족하면 청약이나 정책대출에서 무주택자에 준하는 특례를 주는 등 아파트 갈아타기 경로를 열어줘야 한다”며 “매입을 원하지 않는 청년에게는 전세대출과 월세 지원을 병행해 자신의 상황에 맞는 주거 방식을 선택할 수 있도록 해야 한다”고 설명했다.