"부동산도 원금 전액 손실 가능"… 금감원, 해외부동산 공모펀드 ‘주의보’

금감원, 주요 분쟁사례 토대로 ‘투자자 유의사항 7가지’ 안내 부동산에 투자한다는 이유로 안전하다고 오인하기 쉬운 해외부동산 공모펀드에서 원금 전액 손실 사례와 분쟁민원이 꾸준히 발생함에 따라 금융당국이 투자자 주의를 당부했다. 10일 금융감독원은 해외부동산 공모펀드 관련 주요 분쟁 조정 사례를 바탕으로 부동산 펀드 투자자가 반드시 확인해야 할 7가지 유의사항을 안내했다. 우선 금감원은 부동산 펀드가 현지 금융기관 대출을 끼고 매입하는 레버리지 구조가 많아 결코 안전하지 않다고 강조했다. 선순위 대출 상환이 어려워져 담보권이 행사되면 강제 매각 절차가 진행된다. 매각대금은 대출금을 우선 상환한 뒤 잔여액만 투자자에게 돌아가기 때문에 부동산 가격이 소폭만 떨어져도 원금 전액 손실이 발생할 수 있다. 실제 판매 직원A가 "부동산이라 원금 손실이 없다"고 단정적으로 설명해 부당권유가 인정된 사례도 확인됐다. 임대수익이 있어도 배당금 지급이 중단될 수 있는 '캐시 트랩' 조항도 주의해야 한다. 담보인정비율(LTV) 초과나 공실률 상승 등 특정 조건이 발생하면 임대수익이 투자자가 아닌 대주에게 우선 귀속되어 배당이 중단될 수 있다. 펀드의 구조적 특성상 투자금 회수도 쉽지 않다. 대부분 만기 전 회수가 제한되는 환매금지형으로 설정되며, 상장돼 있더라도 유동성 부족으로 제값을 받고 팔기 어렵다. 만기가 도래하더라도 부동산 매각 및 청산 절차로 지급이 지연될 수 있으며, 만기 연장 시 핵심 임차인 퇴거 및 공실 위험이 커져 추가 손실로 이어질 수 있다. 아울러 청약신청서에 "설명을 듣고 이해했음"을 자필로 적은 경우, 추후 설명의무 위반을 이유로 한 권리구제가 어려울 수 있어 무심코 서명해서는 안 된다고 조언했다. 안정형 투자자에게 초고위험 부동산 펀드를 권유해 적합성 원칙 위반이 인정된 사례처럼 본인의 투자성향과 맞는지 스스로 점검하는 절차도 필수적이다. 금감원 관계자는 "금융투자상품 관련 분쟁사례와 투자자 유의사항을 적시에 지속 안내하고, 필요시 제도 개선을 통해 투자자 보호를 강화하겠다"고 밝혔다. 박진우 기자 pjw19786@dt.co.kr