“강남권 정조준”… 다주택·초고가·비거주 매물 출회 ‘압박’ 커져 [2026 세제]

정부가 3일 초고가 주택을 대상으로 보유세 부담을 대폭 상향하고 내년부터 2년간 다주택자들이 주택을 처분할 수 있도록 양도소득세 중과세율을 한시 완화하는 등 퇴로도 열어줬다. 이에 따라 강남권 주요 단지들의 매물 출회가 단기간 급증할 것으로 예상된다. 전문가들은 문재인 정부 때보다 보유세 부담이 커질 것으로 예상되는 만큼 내년까지 매도 물량이 급증할 것으로 보고 있다. 앞서 지난 5월 9일 양도세 중과세 부활을 앞두고 강남권에서 급매물이 나오며 가격 조정이 이뤄졌던 것처럼 이번에도 초고가주택 밀집 지역은 가격 조정을 받을 것으로 예측된다. 신보연 세종대 부동산AI융합학과 교수는 "약 2년 뒤부터 초고가주택의 보유세 부담이 3~4배가량 뛸 수 있다는 점을 고려하면, 단기적으로 매물 출회가 이뤄질 수밖에 없을 것"이라며 "현금 여력이 충분하지 않은 은퇴한 집주인 등이 매도할 가능성이 크다"고 설명했다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 "1세대 1주택자에 대한 종부세 세액공제 혜택이 컸기 때문에 과거엔 양도세가 인상될 경우 증여나 상속 등을 목적으로 보유세를 내며 버티는 1세대 1주택 고령자가 많았다"며 "하지만 이번 세제개편으로 고령 1주택자에 대한 보유세 역시 가중될 예정인 만큼 일정 수준 매도 움직임은 불가피할 것"이라고 내다봤다. 이날 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면, 서울 아파트 매물은 다주택자 양도세 중과 부활을 앞두고 지난 3월 21일 8만80건까지 증가했다가 양도세 중과 유예 종료 후 전반적으로 감소세를 보이다 최근 들어 6만건 안팎을 유지하고 있다. 단기적으론 매물 출회 효과를 내겠으나 장기적으로는 거래가 위축되고 초고가주택이 지위재로 자리잡으며 계층 격차를 벌릴 가능성과 전월세 물량의 감소 및 임대료 상승의 부작용을 야기할 것이란 우려가 나온다. 신 교수는 "세 부담을 감당하지 못하는 집주인들이 밀려나고, 현금 부자들이 유입되면 강남 프리미엄이 강화된다"며 "비싼 값에 매수할 수 있고, 보유세까지 감당 가능한 사람들만 들어온다는 인식으로 주택이 '트로피 에셋(자산)화'하는 현상이 발생할 것"이라고 말했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "비거주 1주택 등이 어려워지면서 장기적으로는 임대차 시장은 위축될 것"이라며 "임대주택 자체가 늘어나기 어렵고 임대인 입장에서는 장특공이 아니더라도 전세금을 올려받는 방안도 고려할 수 있다"고 짚었다. 남 연구원은 "아울러 보유세 부담을 분산하려는 목적으로 계약 만기 이후 신규 계약분부터 월세를 받으려는 임대인도 증가할 수 있다"며 "이에 따라 월세화 가속화 및 전세매물 감소에 따른 전세가격 재상승으로 이어지는 현상이 반복될 가능성도 배제할 수 없다"고 말했다. 안다솜 기자 cotton@dt.co.kr