실거주만 ‘장특공’… 시가 32억부터 종부세 확 뛴다 [2026 세제]

종부세 기본공제 14억으로 확대 은마, 내년 보유세 ‘2046만원’ 거주기간 따라 세제혜택 차등 “중저가 1주택자 충실히 보호” 내년부터 다주택·초고가·비거주 1주택자는 세금 중과 철퇴를 맞게 됐다. 공시가 14억원부터 부과되는 종합부동산세는 기본공제가 상쇄되는 시가 32억원대부터 세금 부담이 본격적으로 늘어나며, 서울 강남구 대치동 은마아파트와 서초구 반포동 반포자이 등 고가 아파트의 보유세는 내년에 두 배로 뛰어오를 전망이다. 공정시장가액비율 상향과 세율 인상, 양도세 장기보유공제 10억원 한도 신설이 동시에 작용하면서 ‘실거주 없는 초고가 주택’을 겨냥한 정부의 세금 추궁이 현실화했다. 재정경제부는 3일 이 같은 내용을 골자로 한 ‘2026년 세제개편안’을 발표했다. 개편안에 따라 실거주 목적의 1세대 1주택자에 대한 종부세 기본공제액은 현행 공시가격 12억원에서 14억원으로 확대된다. 이에 따라 시가 20억~30억원 수준의 중저가 1주택자는 공정시장가액비율 및 세율이 올라도 종부세 부담이 전반적으로 줄어들게 된다. 다만 비거주 1주택자의 경우 기본공제액이 9억원으로 축소된다. 초고가 주택 및 다주택자에 대한 과세 기준은 크게 강화된다. 종부세 과세표준 산정 시 적용되는 공정시장가액비율이 현행 60%에서 내년 70%로 인상된다. 3주택 이상 다주택자의 경우 단계적으로 80%까지 높아진다. 주택분 종부세율도 인상돼, 1주택자 기준 과세표준 6억~12억원 구간 세율은 현행 1.0%에서 내년 1.3%로 오르며, 12억~25억원 구간은 내년 1.5%, 2028년 2.0%가 적용된다. 이에 따라 기본공제 확대 효과가 상쇄되는 시가 35억원 안팎부터 종부세가 본격적으로 늘어나기 시작하며, 시가 46억원 이상 초고가 주택은 세 부담 증가 폭이 더 가파라질 것으로 분석된다. 정부는 시세 30억원을 기준으로 △종부세액 감소(시세 20억~30억원) △종부세가 소폭 늘어나는 세액 변동이 크지 않은 구간(시세 30억~40억) △종부세가 뛰는 과세 정상화 구간(시세 40억~50억원)으로 분류했다. 시세 30억원은 공동주택 가격 기준 전국 상위 1.1% 수준으로 약 16만8000가구가 이에 해당한다. 실제 과세 개편안을 적용할 경우 서울 강남권 주요 고가 단지의 내년 보유세는 올해보다 최대 두 배 이상 급증할 수도 있다. 우병탁 신한프리미어 패스파인더 전문위원의 보유세 시뮬레이션 분석에 따르면, 올해와 동일한 공시가격 상승률을 전제로 은마아파트 전용면적 84㎡(중층) 한 채 보유자의 내년 보유세는 연간 2046만원으로, 올해(1043만원)보다 100.0% 증가한다. 반포자이 전용 84㎡(고층) 역시 올해 1810만원이던 보유세가 내년 3271만원으로 88.3% 증액될 것으로 집계됐다. 실거주 여부에 따른 세제 혜택 차등도 명확해진다. 양도세의 경우 1세대 1주택자에게 적용되던 장기보유특별공제에 최대 10억원의 공제 한도가 새로 생긴다. 기존에는 양도차익 규모와 관계없이 장기 보유·거주 시 공제율이 그대로 적용됐으나, 앞으로는 공제 금액이 10억원으로 제한된다. 또 종부세 세액공제 중 장기보유 공제 항목이 ‘거주기간 공제’로 전면 전환된다. 집을 오래 소유했더라도 실제 거주하지 않았다면 공제 혜택이 단계적으로 축소된다. 정부 관계자는 “이번 개편은 실거주 목적의 중저가 1주택자는 충실히 보호하면서, 초고가 주택과 비거주 주택에 대한 과세를 정상화하기 위한 조치”라며 “앞으로 서울 강남권 등 집값 상승세에 따른 공시가격 변동에 따라 실제 보유세 부담은 더 커질 수 있다”고 설명했다. 박순원·안다솜 기자 ssun@dt.co.kr