[오늘의 DT인] “열악해지는 1인가구 주거환경, 상가 공실로 해결해야”

8년간 공실 상가, 셀프스토리지 운영후 창고 이용률 55% 넘어 2023년 전국 40호점서 250호점 돌파… 1000개 지점 유치 목표 남성훈 아이엠박스 대표 “월세 가격이 빠르게 올라가고, 공급이 부족해지고 1인 가구의 주거 환경이 열악해지는 상황에서 주거의 질을 높일 방법을 고민했습니다. 나날이 주거 공간은 부족해지지만 상가 공실 문제는 심각해지고 있다는 점에 착안해 셀프스토리지(공유 보관)가 ‘주거환경 개선’과 ‘공실 해소’라는 두 가지 역할을 할 수 있다고 생각합니다.” 남성훈(사진) 아이엠박스 대표는 국내 셀프스토리지 시장의 성장 가능성을 두고 “일본 등 한국과 사회 구조가 유사한 지역으로 출장을 다니며 조사해보니 해외에서도 상업용 부동산은 공실이 많고, 주거용은 가격이 폭등하는 게 트렌드”라며 “결국 주거용 부동산의 가격이 오르면서 더 작은 평수로 가는 등 주거 환경이 악화되고, 그에 따라 셀프스토리지 산업이 빠르게 성장하고 있어 한국에서도 이 산업의 중요성이 커질 것이라고 판단했다”고 말했다. 아이엠박스는 2015년 설립한 셀프스토리지 전문 회사로, 짐 보관을 원하는 수요자들에겐 도심형 창고 대여 및 관리 서비스를, 상가를 소유한 임대인들에겐 자동화 플랫폼을 통한 24시간 위탁 운영 서비스를 제공한다. 그는 사업을 떠올리게 된 계기에 대해 “취업하기 전 지방에서 올라와 친구 집에 짐을 맡겨놓고 떠돌이 생활을 했던 적이 있다”며 “친구도 주거 공간이 넉넉하지 않았던 터라 미안함과 동시에 이사 날짜가 맞지 않거나, 취업 준비 전 저처럼 짐을 맡길 수요가 있을 수 있겠다는 생각이 들었다”고 전했다. 남 대표는 취업준비생 시절 아이디어와 함께 다양한 스타트업 운영 경험을 기반으로 안정적인 사업 구조를 형성했다. 2011~2012년 미가구, 루밋 등 이커머스 브랜드를, 2012~2013년엔 소프트웨어 개발 회사를 운영한 바 있다. 그는 “꾸준히 커머스 등의 스타트업을 운영해 왔는데, 그 당시 온라인 기반의 서비스는 투자를 받지 못하면 성장에 한계가 있단 점을 느꼈다”며 “결국 온라인과 오프라인을 결합한 서비스가 안정적으로 성장할 수 있겠다고 판단했고, 그게 가능한 업종 중 하나가 셀프스토리지였다”고 했다. 그러나 국내에서 셀프스토리지가 알려지지 않았던 탓에 사업 초창기엔 임대인 설득부터가 난관이었다. 남 대표는 “2023년까지만 해도 상가 소유주들이 ‘누가 짐을 맡기겠냐’, ‘그냥 버리지 않겠느냐’는 반응이 많았다”며 “그래서 미국이나 일본 등 이미 셀프스토리지 시장이 크게 형성된 곳에서 살다 오신 임대인 분들을 먼저 설득해 사업을 진행했고 그 이후, 실제 수익으로 이어지는 성과를 내면서 임대인들 사이에서도 소문이 났다”고 전했다. 철저한 시장 조사와 공실로 골머리를 앓는 임대인들을 대상으로 홍보한 결과, 2023년 전국에 약 40호점에 불과했던 지점 수는 올해 6월초 기준 250호점을 돌파하며 국내 셀프스토리지 업체 중 지점 수 1위를 기록했다. 연내 400호점 유치, 2029년 말까지 1000개 지점을 유치하는 게 남 대표의 목표다. 지점 확대를 위해 연내 3000억원의 자산 매입 펀드 조성도 마칠 계획이다. 부동산 변동성을 관리하는 프롭코와 운영 성과를 관리하는 옵코를 결합해 안정적 현금흐름 확보와 자산가치 상승을 동시에 꾀한다. 남 대표는 “공실 상가를 셀프스토리지로 바꾸면 임대인들은 관리비용만 나가던 상가에서 수익을 낼 수 있고, 자취를 하는 청년층 등 고객들은 자주 사용하지 않는 짐을 맡겨 놓으며 주거 공간을 더 확보할 수 있다”며 “공급과 수요 사이드에서 서로의 니즈가 맞는 상황인 만큼 앞으로도 시장은 충분히 성장할 가능성이 크다”고 설명했다. 일례로 전남의 한 지점은 아이엠박스가 들어서기 전, 8년간 공실이었는데 셀프스토리지를 운영한 이후 지점의 창고 이용률이 55%를 넘어섰다. 서비스 이용 가격은 인공지능(AI)을 기반으로 실시간으로 조정된다. 철저히 수급에 맞춰 임대인들에겐 최대의 매출을, 고객들에겐 저렴한 가격으로 서비스를 제공하기 위해서다. 이에 따라 같은 지역에 있더라도 수급에 따라 가격이 다르게 책정된다. 아이엠박스는 궁극적으로 셀프스토리지를 통해 주거 환경 악화 및 상가 공실 문제 등 사회 문제를 해결하고, 도시가 노후화되고 방치되지 않도록, 도심의 기능을 살릴 수 있도록 한다는 구상이다. 남 대표는 “주거 환경 개선을 넘어서 추후엔 AI 기술 등을 접목해 드론 배송 거점, 자율 주행 거점, 도심 무인 배송 거점, 도심 광고 플랫폼 등 하나의 인프라를 구성하는 것이 궁극적인 목표”라고 강조했다. 안다솜 기자 cotton@dt.co.kr