분양시장 고환율 리스크 확산… 계속된 분양가 상승세에 기 분양단지가 ‘대안’

고환율 등 원자재가 급등에 주거용 건물 공사비 역대 최고치 기록 전국 평균 분양가와 격차 확대 ‘경기도’, 기 분양단지에 수요 몰려 내 집 마련 부담이 가중되고 있다. 원자재가 상승을 견인하는 고환율 기조가 지속되면서 분양가 상승세가 꺾이지 않고 있어서다. 특히 전국 평균 분양가와의 격차가 갈수록 커지고 있는 경기 지역에서는, 높아진 분양가 민감도에 따라 상대적으로 합리적인 가격대를 유지하고 있는 기 분양단지가 시장의 대안으로 부상하고 있다. 주택도시보증공사(HUG)가 발표한 3월 민간아파트 지역별 평균 분양가격 자료에 따르면, 경기도의 3.3㎡당 평균 분양가는 2,443만 3,167원으로 집계됐다. 지난 2021년 7월(1,371만 2,458원)과 비교해 약 78.2%가량 급등한 수치다. 같은 기간 전국 평균 분양가가 44.2% 상승(1,401만 6,592원 → 2,021만 1,661원)한 것과 대비된다. 특히 주목할 부분은 전국 평균 분양가와의 격차 확대다. 2021년 7월만 하더라도 경기도의 3.3㎡당 분양가는 전국 평균보다 약 30만 4,133원가량 오히려 낮았으나, 2023년 1월을 기점으로 앞지르기 시작한 뒤 격차를 벌려 나갔다. 지난달 기준 전국과 경기도 평균 분양가의 격차는 422만 1506원까지 벌어졌다. 국민평형(전용 84㎡) 기준으로 환산하면 가구당 약 1억 4000만원 이상 비싸진 셈이다. 이러한 가격 상승의 배경에는 최근 1년 사이 급격히 악화된 대외 경제 여건이 자리 잡고 있다. 원/달러 환율이 1,500원선을 위협하는 상황 속에서, 수입 의존도가 높은 건설 원자재 가격이 고공행진을 이어가고 있기 때문이다. 한국건설기술연구원의 자료에 따르면, 2026년 2월 기준 주거용건물의 건설공사비지수는 131.50(잠정)으로 나타났다. 관련 자료 공표를 시작한 2000년 1월 이래 역대 최고치다. 한 부동산 전문가는 “고환율 리스크가 지속되면서, 상승세를 이어왔던 분양가가 주춤할 겨를 없이 임계점을 넘어 지속해 오르고 있는 상황”이라며 “이에 서울 출퇴근 수요를 비롯한 실수요자가 다수인 경기 분양시장에서, 분양가가 이미 확정된 기 분양단지가 주목받고 있는 흐름은 합리적”이라고 말했다. 실제 경기 분양시장에서는 가격 경쟁력을 보유한 단지들이 재조명받고 있다. 신규 공급 물량의 분양가가 고환율과 인상된 공사비를 반영해 책정될 것으로 예상되자, 상대적으로 가격 방어력이 우수한 기 분양 물량을 선점하려는 움직임이 가속화되는 것으로 풀이된다. 업계에 따르면, 경기 의정부시에서 지난해 8월 분양한 ‘탑석 푸르지오 파크7’은 올 2월 100% 분양 계약을 마무리하며 완판 됐고, 평택시에서 2024년 11월 분양한 ‘더 플래티넘 스카이헤론’ 역시 최근 분양계약을 마쳤다. 아울러, 평택시에서 2024년 12월 분양한 ‘브레인시티 푸르지오’ 역시 최근 계약률 90%를 넘긴 상황이다. 경기권 기 분양단지 가운데 입지·상품성을 갖춘 단지를 중심으로 수요자들의 시선이 모이는 이유다. 신영과 대방산업개발은 양주시 덕계동 일원에 선보이는 ‘지웰 엘리움 양주 덕계역’을 분양 중이다. 지하 4층~지상 최고 39층, 10개 동 규모로, 전용면적 49~122㎡의 아파트 1,595가구 규모 역세권 랜드마크 대단지다. 도보 5분 거리에 1호선 덕계역(급행 정차)이 위치해 있고, 인근에 GTX-C 노선과 7호선 연장 호재가 있다. 덕계역 중심상권과 이마트, LF스퀘어 등 대형 쇼핑몰이 가까워 생활여건이 우수하고, 올 9월 개교하는 회천새봄초등학교를 비롯해 신설 예정인 중·고등학교가 모두 도보권에 있다. 1차 계약금 500만원 정액제와 2차 계약금 무이자 대출을 통해 초기 비용을 최소화했고, 향후 계약조건 변경 시 기존 계약자에게도 소급 적용되는 계약조건 안심보장제도 실시하고 있다. HL 디앤아이한라는 부천 원미구 일원에 선보이는 ‘부천역 에피트 어바닉’을 분양 중이다. 지하 2층~지상 15층, 2개 동, 전용 52~67㎡, 총 150세대 규모로 조성된다. 계약금 5%(1차 500만원) 수준으로 초기 자금 부담을 낮춘 점이 특징으로 꼽힌다. 도보 1분 거리에 원미초등학교가 위치한 초품아 입지로 자녀의 안전한 통학이 가능하다. 원미중·고를 비롯해 부천부곡중, 심원중, 소명여중·고 등 다수의 학군이 인접해 있다. 대광건영은 용인시 처인구 일대에 들어서는 ‘용인 고진역 대광로제비앙’을 분양 중이다. 지하 2층~지상 최고 29층, 8개 동, 전용면적 75~110㎡ 총 860가구 규모다. 계약금 2000만 원 정액제로 초기 자금 부담을 낮췄으며, 중도금 전액 무이자 혜택을 제공해 입주 전까지 추가 금융 부담을 줄였다. 고진초, 고진중, 고림고 등이 단지 인근에 위치해 있으며, 하나로마트와 롯데시네마, 용인서울병원, 용인종합운동장, 용인중앙시장 등 생활 편의시설 이용도 수월하다.