지식산업센터도 차별화 시대… 입주 기업 배려한 특화 설계 갖춰

수요 기준 세분화… 입지 넘어 ‘공간 경쟁력’이 선택 기준으로 부상 드라이브인·도어 투 도어 설계 확산… 물류·업무 효율 높인 구조 주목 지식산업센터 시장이 공급 확대와 함께 수요 기준이 구체화되며 ‘차별화 경쟁’이 본격화되고 있다. 단순 입지를 넘어 기업 운영 효율을 고려한 설계와 공간 활용도가 주요 선택 기준으로 자리 잡는 모습이다. 시장 환경 변화는 주요 지표에서도 감지된다. 한국부동산개발산업연구원에 따르면 수도권 지식산업센터 공실률은 약 55% 수준으로 나타났다. 공급이 확대되는 과정에서 단지별 경쟁력에 따른 수요 흐름이 점차 구분되고 있다는 분석이다. 거래 흐름에서도 변화가 나타나고 있다. 부동산플래닛에 따르면 지난해 전국 지식산업센터 매매 거래량은 3,030건, 거래금액은 1조2,827억원으로 집계됐다. 이는 전년 대비 각각 22.1%, 23.7% 감소한 수치다. 이처럼 거래가 줄어드는 환경 속에서 단지 간 경쟁은 더욱 치열해지는 양상이다. 업계에서는 이러한 흐름에 대해 입지뿐 아니라 실제 사용 효율과 공간 설계 완성도가 중요한 판단 기준으로 작용하고 있다고 보고 있다. 기업 환경 변화도 공간 선택 기준에 영향을 미치고 있다. 통계청에 따르면 2024년 국내 온라인쇼핑 거래액은 약 242조원으로 역대 최대 규모를 기록했다. 온라인 유통 확대에 따라 도심 내 물류 기능과 사무 기능을 함께 수행할 수 있는 공간 수요가 증가하면서, 복합형 업무시설에 대한 관심도 높아지는 추세다. 이 같은 흐름 속에서 지식산업센터는 단순한 업무시설을 넘어 ‘운영 효율을 높이는 공간’으로 역할이 확대되고 있다. 특히 물류 동선을 최소화하고 작업 효율을 높일 수 있는 설계가 핵심 경쟁 요소로 부상하고 있다. 대표적으로 차량이 호실 앞까지 진입 가능한 드라이브인 시스템과, 하역부터 보관까지 이동을 최소화하는 도어 투 도어(Door to Door) 구조는 물류 처리 시간을 줄이고 인력 운영 효율을 높일 수 있다는 점에서 기업 선호도가 높다. 업무 환경 측면에서도 변화가 이어지고 있다. 비즈니스라운지, 회의실, 피트니스센터 등 다양한 커뮤니티 시설이 함께 조성되며, 직원 근무 환경과 복지 수준 역시 중요한 요소로 자리 잡고 있다. 이러한 가운데, LH가 공급하는 ‘서대구복합지식산업센터’가 입주 기업을 모집 중이다. 단지는 대구 서구 평리동 일원에 연면적 3만3,661㎡, 지하 2층~지상 9층 규모로 조성된 산업·업무 복합시설이다. 제조형 공장 41실(전용 85~278㎡), 업무형 공장 90실(61~126㎡), 분양 창고 13실(38~172㎡), 근린생활시설 23실(46~125㎡)로 구성돼 생산·업무·물류·편의 기능을 한 공간에 집적했다. 지하 1~2층에는 창고, 1층에는 근린생활시설, 2~4층에는 제조형 공장, 5~9층에는 업무형 공장이 배치되며, 옥상에는 입주 기업 임직원을 위한 휴게 공간이 마련된다. 임대료는 인근 산업시설 시세 대비 약 60% 수준으로 책정됐다. 경기도 구리 갈매지구에서는 현대엔지니어링이 조성한 ‘현대 테라타워 구리갈매’가 입주 기업을 모집 중이다. 단지는 지하 2층~지상 10층, 연면적 약 10만3,805㎡ 규모로 지식산업센터와 상업시설이 함께 조성된다. 지식산업센터는 라이브오피스, 업무형, 드라이브인 구조로 구성된다. 라이브오피스는 사무실 내부에 화장실과 다락 등을 적용한 구조이며, 드라이브인 시설은 지하 2층~지상 8층에 배치됐다. 직선형 램프와 도어투도어 시스템을 적용해 물류 동선을 효율화했고, 일부 공간은 최대 6m 층고로 설계됐다. 지상 9~10층에는 업무형 지식산업센터가 들어서며 일부 호실에는 테라스가 적용된다. 부산에서는 반도건설이 선보이는 ‘에코델타시티 반도 아이비플래닛’이 분양을 진행 중이다. 단지는 부산광역시 에코델타시티 도시지원 5-1, 5-2BL에 지하 2층~지상 8층, 연면적 16만6,292㎡ 규모로 조성되는 부산 최대 규모의 지식산업센터다. 지식산업센터 1,128실과 근린생활시설 82실로 구성되며, 제조형·업무형·독립형 등 다양한 유형으로 설계됐다. 기업 규모와 업종에 따라 선택 가능한 하이브리드형 구조를 적용해 생산·업무·연구 기능을 한 공간에 담았으며, 현재 제조형 및 업무형 호실 분양에 이어 오는 4월 독립형 호실 공급이 예정돼 있다.