“보증금 90% 대출해 드려요”…민간임대 ‘매매예약금’ 꼼수 영업에 금감원 제동

최근 의무 임대 기간 종료 후 아파트 분양을 미끼로 임차인에게 ‘매매예약금’을 요구하는 민간임대주택 사업장들이 늘어나자 금융당국이 소비자경보를 발령하며 강력한 주의를 당부했다. 해당 예약금은 법적 보호를 전혀 받을 수 없는 데다, 분양 전환 시점에 총부채원리금상환비율(DSR) 등 대출 규제에 막혀 자칫 거액의 빚더미에 앉을 수 있다는 지적이다. 금융감독원은 13일 이 같은 내용이 담긴 민간임대주택 연계 대출 관련 소비자경보 ‘주의’ 단계를 발령했다. 금감원에 따르면 최근 일부 민간임대주택 사업장에서는 임차인과 계약을 체결하며 ‘10년 등 의무 임대 기간이 지나면 분양 전환을 보장하겠다’는 조건으로 전세보증금 외에 별도의 매매예약금 납입을 권유하는 사례가 빈발하고 있다. 문제는 이 매매예약금이 철저한 ‘법적 사각지대’에 놓여 있다는 점이다. 매매예약금은 주택임대차보호법상 임대보증금에 포함되지 않는 단순한 개인(사인) 간 거래로 분류된다. 이에 사업자가 파산하거나 부도를 내더라도 임차인은 최우선변제권이나 우선변제권을 주장할 수 없다. 주택도시보증공사(HUG)나 SGI서울보증 등 보증기관이 취급하는 ‘전세보증금 반환보증’ 대상에도 포함되지 않아 만일의 사태가 발생할 경우 투자금을 고스란히 날릴 위험이 크다. 금융당국이 가장 우려하는 대목은 ‘과도한 레버리지(차입 투자)’에 따른 연쇄 부실 가능성이다. 최근 소셜미디어(SNS)와 부동산 커뮤니티 등에서는 “금융사를 통해 임대보증금과 매매예약금을 합친 금액의 최대 90%까지 대출이 가능하다”며 수요자들을 유인하는 꼼수 홍보가 버젓이 성행하고 있다. 금감원은 이를 전형적인 ‘대출 함정’으로 규정했다. 당장 거액의 신용대출 등을 끌어와 매매예약 계약을 체결하더라도 향후 분양 전환 시점에서 이를 주택담보대출(주담대)로 갈아타는(대환) 과정에서 문제가 터질 수 있기 때문이다. 이때 엄격한 DSR이나 주담대비율(LTV) 규제가 적용되면 대출 한도가 대폭 축소돼, 차주가 수천만 원에서 수억 원에 달하는 차액을 일시에 상환해야 하는 유동성 위기에 직면할 수 있다. 금감원 관계자는 “해당 홍보 내용의 사실 여부를 떠나 차주가 향후 원리금 상환에 뼈아픈 타격을 입을 수 있는 고위험·고레버리지 대출을 권유하는 영업 행태는 금융소비자 보호 측면에서 매우 부적합하다”고 강도 높게 비판했다. 이어 “서민의 주거 안정을 위해 도입된 민간임대주택 제도를 본래 취지에 어긋나게 투자나 투기의 수단으로 악용하는 것은 결코 바람직하지 않다”며 금융소비자들이 계약 전 반드시 법적 보장 범위와 본인의 미래 상환 능력을 보수적으로 점검할 것을 권고했다.