5.9 다주택자 양도세 중과 유예 종료 예고에, 똘똘한 한 채로 갈아타기 수요 집중

지난해 정부가 발표한 10·15 부동산 대책에 따라 수도권 전반에 대출·거래 규제의 강화로 인해 부동산 시장의 변화와 실수요자들의 내 집 마련 전략에도 많은 변화가 나타나고 있다. 규제지역으로 편입된 지역의 신규 분양 단지에는 주택담보대출비율(LTV) 추가 규제, 자금조달 심사 강화 등 조치가 적용되며 초기 자금 부담이 이전보다 더욱 커졌기 때문이다. 이런 가운데 부동산 규제를 피한 분양단지가 새로운 대안으로 떠오르면서 수원 장안구 이목지구에 들어서는 ‘수원 이목 디에트르 더 리체Ⅱ’가 실수요자들의 많은 관심을 끌고 있다. 10.15 대책의 핵심 금융 규제 내용은 LTV 한도 축소와 대출 심사 강화다. 정부는 주택 가격에 따라 대출 한도를 차등 적용했다. 15억 원 이하 주택은 최대 6억 원, 15억~25억 원 이하는 최대 4억 원, 25억 원 초과 주택은 최대 2억 원을 넘지 못한다. 아울러 기존보다 스트레스 DSR(부채원리금상환비율) 산정 금리 상향과DSR 적용 범위 확대 등으로 대출 접근성이 더욱 제한된다. 조정대상지역 및 투자과열지구에서는 LTV 비율이 기존 70% 수준에서 줄어들어 최대 40% 수준으로 강화됐다. 특히 갭투자 방지를 위해 대출 조건이 더욱 엄격해지면서 자금 계획을 세우는 실수요자의 부담이 커졌다. 이와 함께 정부는 토지거래허가구역 제도를 서울 전역과 주변 지역에 확대 적용했다. 이러한 규제 속에서도 대방건설이 공급하는 ‘수원 이목 디에트르 더 리체Ⅱ’는 규제 적용을 받지 않는 기분양 단지로 분류되면서 실수요자들의 문의가 잇따르고 있다. 규제 발표 이전에 분양공고가 완료돼 새 대출 규제가 적용되지 않는 예외 단지로 꼽히기 때문이다. 이 단지는 규제지역인 수원 장안구에 위치하지만 정부의 규제 발표 이전 이미 분양공고를 완료한 단지로 LTV 한도 규제 강화에서 제외된다. 이에 기존LTV 조건대로 대출이 가능해 자금 조달 측면에서 실질적인 장점을 갖는다. 또 ‘수원 이목 디에트르 더 리체Ⅱ’는 토지거래허가구역 규제가 분양 공고 이후 시행되었기 때문에, 토지거래허가 절차에 적용받지 않는다. 이에 따라 실거주 의무가 부과되지 않고 즉시 입주뿐 아니라 일정 기간 후 입주, 기존 주택 처분 이후 거주 등 유연한 주거 계획이 가능하다. 정부는 토지거래허가구역 제도를 서울 전역과 주변 지역에 확대 적용했다. 이 제도가 적용되는 지역에서는 주거용 토지 및 주택을 거래할 때 반드시 사전에 지방자치단체의 허가를 받아야 하는 등 거래 절차가 까다롭고 크게 강화되면서 투기성 거래 억제 효과를 노린 것이다. 토지거래허가구역 내에서는 전세를 낀 매매인 이른바 갭투자가 불가능해지고 실거주 2년 요건이 의무화된다. 사실상 투자 목적의 매수세가 전면 차단된 셈이다. 올해 들어 정부가 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 예고하면서 주택 시장은 또 한번의 큰 변화를 맞게 됐다. 유예 종료 이전 시기에는 다주택자들이 기존 주택을 팔 때 양도세 부담에서 일정부분 벗어날 수 있었지만 이제는 모든 다주택자들에게 중과세율이 적용되기 때문이다. 양도세 부담이 증가하면 여러 채를 매수하거나 투자하기가 어려워져 1가구 1주택, 핵심 입지 단지, 장기 보유 가능한 ‘똘똘한 한 채’ 선호가 높아진다. 업계 전문가들은 “결국 수도권 주요 택지지구, 역세권, 학세권 단지 등 ‘똘똘한 한 채’의 수요가 상승하는 구조로 개편될 것”이라며 “이 조건들을 모두 만족하는 단지에 대한 실수요자 관심이 집중되고 있다”고 말한다. 이목지구는 약 4,000가구 이상이 들어서는 대규모 택지 개발지구다. 여러 아파트 단지가 동시에 조성되면서 단일 단지를 넘어선 자족형 주거 벨트가 형성될 전망이다. 이목지구는 새로 조성되는 택지임에도 불구하고 이미 구축된 생활 인프라를 활용할 수 있다는 점이 강점이다. 인근에 대형 복합쇼핑몰, 대형마트, 공원, 체육시설 등이 위치해 입주 초기부터 생활 인프라를 누릴 수 있다. 여기에 최신 설계를 적용한 대단지 신축 아파트와 다양한 커뮤니티 시설이 더해지면서 주거 만족도 측면에서도 경쟁력을 갖췄다는 평가다. 이목지구의 가장 큰 차별점은 교육 인프라를 전면에 내세운 개발 구조다. 지구 내에는 유치원과 초등학교 부지가 계획돼 있고 도서관과 학원 중심 상업시설도 함께 들어설 예정이다. 단순한 학세권을 넘어 에듀타운 성격을 띤다는 평가가 나오는 이유다. 한편 해당 단지는 1차 계약금 1,000만 원, 총 계약금 5% 조건으로 자금 부담을 낮췄으며, 입주 전 전매도 가능해 합리적 계약조건을 갖췄다. 특히 계약 이후 분양가 할인 또는 옵션 무상제공 등의 계약조건 변경사항이 발생할 경우, 기존계약자에도 변경된 조건을 소급 적용하는 ‘계약안심 보장제’도 한시적으로 시행하고 있다. 이는 초기 계약자가 안심하고 선호도 높은 층을 선점할 수 있도록 하겠다는 의도로 파악된다. 대방건설이 시공하는 해당 단지의 견본주택은 수원역 인근인 수원시 권선구 서둔동 일대에 운영 중이다.