10·15 후폭풍…재건축·재개발 혼란, 비규제 지역도 반발 확산

10·15 대책의 후폭풍이 시장 혼란과 반발을 불러일으키고 있다. 재건축·재개발 추진 단지는 강화된 규제로 사업 차질이 불가피해지자 혼란에 빠졌고, 비규제 지역에서는 집값 상승을 막기 위해 무리하게 규제를 적용했다는 반발이 커지고 있다. 16일 부동산R14 자료에 따르면 서울에서 재건축을 추진 중인 단지는 249곳, 18만2202가구다. 이 중 조합설립인가 이후 절차가 진행 중인 단지는 141곳, 7만1789가구로 추정됐다. 조합설립인가 전 단계지만 안전진단 이후 정비사업 구역지정 단계에 있는 단지는 108곳, 11만413가구다. 이들 단지는 이번 투기과열지구 지정으로 16일부터 조합원 지위 양도가 금지됐거나 조합인가 및 신탁사 사업지정 시행자 지정 후 양도에 제약이 생긴다. 다만 10년 거주, 5년 보유 요건을 채운 1주택자나, 지방·해외 이전으로 세대원 전원이 이주하는 경우에는 예외적으로 양도가 허용된다. 최근 수도권에서 조합설립인가를 받은 재건축 단지의 초소형 주택형을 보유한 A씨는 “한순간에 집을 못 팔게 됐다”며 불만을 토로했다. 재건축 단지를 팔아 당첨된 신혼집으로 이사하려던 A씨는 갑자기 투기과열지구 지정으로 조합원 양도가 불가능해졌다. 그는 “분양권을 팔아야 하는데, 갑자기 양도소득세가 66%나 내게 생겼다”며 분통을 터뜨렸다. 재건축을 추진 중인 서울 양천구 목동 신시가지 일대도 혼란스런 분위기다. 이미 6단지는 조합설립인가를 받았고, 신탁방식으로 추진 중인 13·14단지는 사업시행자 지정 고시를 받으면서 조합원 지위 양도가 금지됐다. 특히 14단지는 16일 지정 고시와 동시에 투기과열지구로 묶여 큰 혼란을 겪고 있다. 재건축 단지의 다물건 보유자도 비상이 걸렸다. 투기과열지구에서는 조합원당 주택 공급 수가 1가구로 제한돼 동일 단지 2주택 이상 보유자는 나머지 주택을 현금으로 청산해야 한다. 다른 정비사업 단지를 보유한 경우도 5년 재당첨 제한으로 관리처분 시기가 겹치면 현금청산 대상에 포함된다. 대출 규제 강화 역시 정비사업 속도를 둔화시킬 전망이다. 이주비 대출은 기존대로 가능하지만, 잔금대출은 주택담보대출비율(LTV) 40%, 15억원 초과 주택 대출 축소(2억~4억원) 등 강화된 규제가 적용된다. 이에 따라 정부가 도심 집값 안정을 위해 정비사업 속도를 높이겠다는 의도와 달리 사업 지연 우려가 커지고 있다. 비규제 지역도 10·15 대책 후폭풍이 크다. 정부가 아파트값 급등세를 제어하고, 인근 지역으로 가격 상승세가 번지는 ‘풍선 효과’를 막기 위해 규제지역을 무리하게 일괄·획일적으로 지정했다는 반발과 비판이 커지고 있다. 조정대상지역과 투기과열지구에서는 무주택자 LTV가 70%에서 40%로 내려가고, 유주택자는 대출이 아예 금지되며 2주택자는 취득세 8%, 3주택자는 12% 중과 대상이 된다. 오는 20일부터 투기과열지구·조정대상지역과 함께 토지거래허가구역까지 포함한 ‘삼중 규제지역’이 시행되면 2년간 실거주 의무가 부과되면서 갭투자가 불가능해진다. 반면 강남권 3구(송파·서초·강남구)와 용산구는 같은 기간 아파트값이 14~30% 상승해 규제지역 지정의 형평성 논란을 커질 전망이다. 경기도에서 규제지역으로 다시 묶인 12개 지역 가운데 수원 영통·장안·팔달구, 성남 중원구, 안양 동안구, 용인 수지구, 의왕시는 2022년 11월 규제 해제 이후 아파트값이 모두 하락했다. 의왕(-14.93%), 수원 장안(-9.18%), 수원 팔달(-8.72%), 성남 중원(-8.71%), 수원 영통(-8.55%), 안양 동안(-6.50%), 용인 수지(-4.94%) 등이다. 반면 과천시(19.97%)와 성남시 분당구(13.07%)는 두 자릿수 상승률을 기록했다.