[기획] 수도권 260만가구 대출규제… 17억 집주인 2억 깎인다

DSR·스트레스 금리 강화해 가격대별 주담대 한도 축소 중저소득층 진입장벽 높아져 이재명 정부의 ‘10·15 집값 대책’으로 서울 전역과 경기 과천·성남·광명·용인·수원 등 27곳이 3중 규제를 받게된다. 토지거래허가구역과 조정대상지역·투지과열지구로 한꺼번에 묶이는 것이다. 주택시장은 패닉에 빠졌다. 15일 부동산114에 따르면 서울 전체 156만8000가구, 경기 74만2000가구 등 총 230만구가 규제 대상에 오른다. 오는 20일부터 토지거래허가를 받아야 하고 2년 실입주 의무가 부과된다. 토지거래허가구역에서는 전세 임차인이 있는 주택의 경우 만기 때까지 매매도 어려워진다. 당장 ‘돈줄’부터 묶인다. 16일부터 이들 지역의 시가 △15억원 이하 주택의 주택담보대출(주담대) 한도는 6억원 △15억~25억원 한도는 4억원 △25억원 초과 주택은 2억원으로 각각 줄어든다. 총부채원리금상환비율(DSR) 규제와 관련해 수도권 규제 지역에서 스트레스 금리 하한도 기존 1.5%에서 3%로 상향된다. 이에 따라 서울 중상급지 주택을 구입하려면 최소 6억~13억원가량의 자기자본이 있어야 한다. 실질적으로 고소득층이나 현금 보유자만 중상급지 주택을 살 수 있게 됐다. 연 5000만원 미만 소득자는 강남, 마용성(마포·용산·성동) 등 수도권의 중고가 아파트 매매가 불가능해지는 셈이다. 금융위는 DSR 금리 하한이 높아지면서 연소득 1억원인 차주의 경우 대출 한도가 최대 14.7% 줄어들 것으로 추산했다. 소득 1억원 차주가 수도권 규제지역의 아파트를 구입할 때 금리유형을 5년 변동형으로 설정할 경우, 변경된 스트레스 DSR 금리 상향을 적용하면 기존 5억8700만원에서 5억100만원으로 한도가 8600만원(14.7%) 감소한다. 30년 만기 주담대를 연 4.0% 금리로 원리금 균등상환한다고 가정할 때 연 소득이 5000만원인 차주의 변동형 주담대 한도는 4300만원 감소한다. 스트레스 금리가 1.5%일 때는 2억9400만원까지 대출이 가능했지만 3%로 높아지면서 한도가 2억5100만원으로 줄기 때문이다. 같은 조건에서 혼합형(5년) 주담대 한도는 3억400만원에서 2억6600만원으로 3700만원, 주기형(5년) 주담대 한도는 3억2500만원에서 3억400만원으로 2200만원가량 줄어들 전망이다. 은행권 시뮬레이션 결과에서도 연소득 1억원 직장인이 17억원짜리 주택을 살 경우 대출 가능액은 6억원에서 4억원으로 2억원(약 33%) 줄어든다. 연봉 7000만원 차주의 경우 15억원 주택 구입 시 대출 가능액이 4억1000만원에서 3억5000만원으로 6000만원(14.6%) 줄었다. 연봉 5000만원 미만 차주는 감소 폭이 더욱 크다. 연소득 4500만원인 차주가 12억원 주택을 매입할 경우, 개편 전에는 약 3억2000만원 수준이던 대출 가능액이 이번 조정으로 2억7000만원 안팎까지 떨어진다. 5000만원 미만 소득자는 수도권의 중고가 아파트 매매가 불가능해지는 셈이다. 신진창 금융위 금융정책 국장은 주담대 한도 차등화 기준에 대해 “최근 서울 주택가격의 분포, 지역별 주택가격 상승 속도, 주택가격과 연계된 대출의 활용 정도 등을 감안해 결정했다”며 “일부 지역의 경우 25억원이 넘는 고가 아파트 거래에 대출이 이용되는 상황이 있었고, 이 지역의 주택가격 상승이 다른 주택 가격의 상승을 견인하는 흐름이 형성됐다. 상위 가격대에는 보다 촘촘한 규제를 적용할 필요가 있었다”고 설명했다. 은행권의 대출 여력도 줄인다. 정부는 은행권이 주담대 위험가중치 하한을 기존 15%에서 20%로 높이는 시점을 당초 내년 4월에서 내년 1월로 앞당기기로 했다. 위험가중치를 높이면 은행이 더 많은 자본을 보유해야 한다. 그만큼 주담대 공급을 줄여야하는 것이다. 무주택자가 규제지역 내 주담대를 받을 경우 담보대출인정비율(LTV)은 70%에서 40%로 낮아진다. 1억원이 넘는 신용대출을 보유한 차주는 대출 실행일로부터 1년간 규제지역 내 주택을 구입할 수 없다. 토지거래허가구역 신규 지정에 따라 상가·오피스텔 등 비주택담보대출의 LTV 비율도 기존 70%에서 40%로 낮아진다. 전문가들은 일시적으로 집값 상승세가 잡힐 것으로 내다봤다. 다만 4000조를 넘긴 시중의 풍부한 유동자금(M2)과 기준금리 인하 기대, 전·월세 가격 상승 불안 요인이 겹치며 무주택자(또는 1주택 상급지 교체수요)의 주택 구매까지 완전히 진화할 수 있을지는 지켜봐야 한다고 전망했다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “이번 부동산 대책을 통해 서울 강남권과 한강 벨트의 포모(FOMO) 및 패닉바잉 수요는 거래가 일부 숨을 고를 전망”이라며 “다만 비규제 지역을 피해 이동하는 풍선효과로 경기 외곽이나 입주 물량이 부족한 지역, 교통 및 택지 개발, 정비 사업이 포진한 수도권 호재 지역으로 수요 이전이 있는지 긴장의 끈을 놓지 않고 지켜봐야할 것”이라고 말했다. 주형연 기자 jhy@dt.co.kr