[기획] 공급·보유세 빠진 ‘반쪽’ 집값대책

서울 전역·경기 12곳 규제지역 담보대출 2억 한도까지 줄였지만 수요 억제론 집값 안정에 한계 거래절벽 등 부작용 유발 우려 주택시장 안정화 대책 뚜껑 열린 이재명 정부의 3번째 집값 대책은 차포(車包) 뗀 반쪽짜리였다. 정부는 서울 전역과 주변 경기권 12곳을 전격 규제지역으로 묶고 담보대출 한도를 집값에 따라 2억원 한도로 대폭 줄였다. 하지만 대출·세제·공급 등을 고루 담겠다고 예고됐던 패키지 대책의 핵심이 될 것으로 기대됐던 공급 확대 방안과 보유세 강화가 빠지면서 반쪽 대책이 됐다는 지적이 일고 있다. 정부는 15일 ‘주택시장 안정화 대책’에 △조정대상지역·투기과열지구 및 토지거래허가구역 확대 △수도권 및 규제지역 주택담보대출·스트레스 금리 강화를 포함하며 규제지역과 대출규제를 통한 수요 억제에 방점을 찍었다. 서울 전역과 경기 과천시, 광명시, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 성남시 분당구·수정구·중원구,안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시가 규제지역 대상에 포함됐다. 대출규제는 주택 가격에 따라 △서울·수도권의 ‘15억원 초과 25억원 이하’ 주택은 4억원 이하 △‘25억원 초과’ 주택은 2억원 이하로 제한된다. ‘15억원 이하’ 주택은 기존 6억원 한도가 유지된다. 서울 전역과 경기도 12개 지역이 규제지역으로 지정되면서 담보대출인정비율(LTV)도 70%에서 40%로 줄어드는 등 대출 규제도 즉시 적용된다. 차주별 대출금리에 1.5% 가산되는 스트레스 금리 하한을 수도권·규제지역의 주담대에 한해 3%로 상향하고, 은행권 주담대 위험가중치 하한을 15%에서 20%로 올리기로 한 조치도 시행 시기가 당초 예정된 내년 4월에서 1월로 앞당겨졌다. 수도권 담보대출을 최대 6억원으로 조인 6·27 대책과 향후 5년간 135만호를 공급하겠다는 9·7 공급대책에도 한강벨트를 중심으로 집값 상승세가 번지자, 대출 규제와 규제 지역을 확대하는 내용의 더 센 수요 억제 방안을 내놓은 것이다. 그러나 시장 안정에 핵심이 될 ‘공급 확대’와 ‘보유세 강화’가 빠지면서 시장에 유의미한 효과를 내긴 어려울 것으로 우려된다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “지금 시장은 보유세를 올리고 거래세를 낮춰 시장의 메커니즘이 돌아갈 수 있도록 해야 한다”며 “단순히 규제만 강화하면 부작용만 커질 수 있다”고 지적했다. 그는 “수요 억제만으로는 집값을 안정시키는데 한계가 있다”며 “민간 주도의 도심 공급 활성화를 병행해 수요와 공급을 함께 조절하는 방향이 바람직하다”고 덧붙였다. 김효선 NH농협은행 부동산수석전문위원은 “단기간 거래나 과열은 방지할 수 있겠지만, 이번 대책이 생각만큼 촘촘히 담고 있지 않아 시장이 한동안 눈치를 보다가 다시 꿈틀거릴 여지도 있을 것 같다”며 “실수요자 부담 가중과 정비사업 지연 가능성, 거래절벽 등의 부작용을 유발할 가능성도 있다”고 설명했다. 남혁우 우리은행 WM영업전략부 부동산연구원은 “최근 집값 상승은 불안 심리에 내몰린 ‘패닉 바잉’을 포함해 실거주 목적의 실수요자들이 견인하고 있다는 점을 주목할 필요가 있다”며 “추가 대책이 나오긴 했지만, 최대 6억원 대출이 가능한 15억원 이하 지역과 전월세 매물 감소 추세가 뚜렷한 강북권의 경우 실수요자들의 움직임이 더 빨라질 수도 있다”고 말했다. 안다솜 기자 cotton@dt.co.kr