“묶고 또 묶고”…서울 외곽·수도권 거래 싸늘하게 식는다

서울·경기 27곳 3중 규제지역 지정…풍선효과 차단 2년9개월 만에 규제 전면 부활…대출·세제·청약 강화 정부가 15일 기존 규제지역인 강남3구·용산구를 포함한 서울 25개 구 전역과 한강 이남의 경기도 12곳 등 총 27곳을 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역 등 ‘삼중 규제지역’으로 묶었다. 6·27 대출 규제과 9·7공급대책에 이어 이재명 정부 출범 4개월 만에 이뤄진 세번째 부동산 대책이다. 향후 실수요층이 두텁지 않은 서울 외곽과 수도권 지역의 거래가 급격히 감소하는 등 침체가 이어질 것으로 전문가들은 예상했다. 정부는 10·15 대책에서 기존 규제지역인 강남3구와 용산구 등 4곳의 규제지역을 유지하면서 서울 나머지 21개구와 과천시, 광명시, 성남시 분당구ㆍ수정구ㆍ중원구, 수원시 영통구ㆍ장안구ㆍ팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시 등 경기지역 12곳을 조정대상지역·투기과열지구으로 지정했다. 서울 전역과 경기도 4개 지역(과천, 성남 분당·수정, 하남, 광명)은 지난 2023년 1월 조정지역과 투과지구에서 풀린 지 2년9개월여 만의 재지정이다. 수원·안양·용인시 등지는 2022년 11월 규제지역에서 풀린 지 2년11개월 만에 다시 규제지역으로 묶였다. 정부는 투기과열지구는 확대했지만 투기과열지구내에 적용할 수 있는 분양가상한제 지역으로 묶진 않았다. 김규철 국토부 주택토지실장은 이에 대해 “현재 시장은 주택 매매 가격 상승에 따른 문제이고, 분양가 관련 부분은 아니라고 판단해 일단 분상제는 제외했다”며 “분상제는 추후 분양가 등 상황을 봐가며 결정한 부분”이라고 설명했다. 정부는 이 뿐만 아니라 이들 규제지역 전체를 내년 12월 31일까지 모두 토지거래허가구역으로 지정했다. 서울·경기지역 27곳이 조정·투과지역과 함께 토허구역까지 ‘삼중 규제지역’으로 묶인 것이다. 또 토허구역에서 아파트뿐만 아니라 동일단지내 아파트가 1개 동 이상 포함된 연립·다세대주택도 허가 대상으로 포함했다. 용산구 나인원한남 등 일부 단지의 경우 아파트와 4층 이하 연립주택이 포함돼 있어 연립주택이 토지거래허가 대상에서 제외되는 문제를 고려한 조처다. 정부는 전체 750호의 연립·다세대가 토허구역 대상에 포함된다고 설명했다. 정부가 이처럼 강력한 규제카드를 꺼내든 것은 이재명 정부 출범 이후 6·27 대출규제와 9·7공급대책 등 두차례의 대책에도 집값이 잡히지 않고 서울 도심은 물론 외곽으로 상승세가 확산 조짐을 보이고 있다는 판단 때문이다. 규제지역 뿐만 아니라 토허구역까지 광범위하게 지정함으로써 대출·청약·세제는 물론 갭투자 수요까지 차단해 인근지역으로 가격 상승세가 번지는 풍선효과를 막겠다는 의지다. 조정대상지역과 투기과열지역은 관보에 고시되는 16일자로 발효되며, 토지거래허가구역 지정기한은 지정공고한 날로부터 5일 후인 이달 20일부터 내년 12월 31일까지다. 국토부는 조정·투과지역은 6개월마다 주거정책심의위원회를 열어 재지정 여부를 결정하고, 토허구역은 지정기한 종료 후 재심의할 계획이다. 이번 조처로 서울을 비롯한 수도권 27곳은 대출·청약·세제 등이 종전보다 강화되는 것은 물론, 전세를 낀 갭투자까지 전면 차단되면서 주택 거래가 급격하게 위축될 것으로 예상된다. 일단 조정대상지역과 투기과열지구에선 대출이 종전 6·27대책 때보다 대폭 강화된다. 주택담보대출비율(LTV)이 무주택(처분조건부 1주택 포함)은 종전 70%에서 40%로 강화되고, 유주택은 아예 대출이 금지된다. 정부는 규제지역에서 주택가격에 따라 주담대 한도를 차등운영하기로 했다. 시가 15억원 이하 주택은 기존 6억원 한도가 유지되지만 15억원 초과 25억원 이하는 4억원, 25억원 초과는 2억원으로 줄어든다. 전문가들은 이번 조치로 서울과 수도권의 주택시장이 크게 위축될 것으로 예상했다. KB국민은행 박원갑 수석부동산전문위원은 “이번 10·15 대책은 금액별 대출 차등화를 통한 상급지 갈아타기, 토지거래허가구역 지정을 통한 아파트 갭투자 제동에 초점을 맞춘 것”이라며 “서울 전역은 물론 수도권 남부 지역까지 집값 확산을 차단하면서 이들 지역의 매물이 늘고 가격도 하락할 것으로 예상된다”고 말했다.