베일 벗은 이재명표 첫 주택공급…‘확대+개선+관리’에 방점

공공·비아파트 중심 확대…5년간 134만9000호 공급 이재명 정부의 주택 공급 방향은 공공중심 공급확대·제도개선·수요관리에 방점이 찍혔다. 정부는 2030년까지 수도권에 매년 약 27만호씩, 5년간 총 134만9000호의 주택을 공급할 계획이다. 7일 정부는 이같은 내용을 담은 주택공급 확대방안을 발표했다. 정부는 한국토지주택공사(LH)가 주택 용지를 매각하지 않고 직접 사업을 시행하는 방식으로 공급 속도를 높이고 노후시설, 유휴부지 등을 활용해 도심 지역의 공급을 확대할 방침이다. 이와 함께 주택 시장 수요 관리를 위해 규제지역의 주택담보대출인정비율(LTV)을 8일부터 현행 50%에서 40%로 강화하고, 토지거래허가구역 지정권자를 국토교통부 장관으로 확대한다. ◇ 공급 확대 어떻게 하나 정부는 빠른 주택 공급 확대를 위해 민간 매각 예정인 한국토지주택공사(LH)의 주택용지를 LH가 직접 시행하는 주택용지로 전환한다. 기존 비주택용이었던 토지용도도 주택용으로 전환하는 ‘용도전환 정례화’, 용적률 상향 등 ‘토지이용 효율화’ 조치를 통해 2030년까지 수도권에 총 7만5000호 이상 추가 착공할 방침이다. 구체적으로 보면, LH의 주택용지를 민간에 매각하지 않고 LH가 직접 시행해 공급속도를 높이고 물량을 늘려, 공공이 개발이익을 환수하는 체계로 전환한다. 민간이 부동산 호황기엔 개발이익을 누리고, 불황기엔 공급을 지연 또는 중단함으로써 수급 변동성이 확대되는 문제를 막기 위한 취지다. 이를 통해 2030년까지 수도권에 LH 직접 시행 5만3000호, 토지이용 효율화에 따른 추가 확보분 7000호 등 6만호를 착공한다. LH 소유의 비주택용지 용도전환 정례화에도 나선다. LH가 소유한 비주택 용지의 용도와 기능을 정례적으로 심의·재조정하는 공공택지 재구조화 제도를 도입해 2030년까지 수도권에 1만5000호 이상의 물량을 착공한다. 공공택지 물량의 빠른 공급을 위해 택지사업 단계별 맞춤형 조기화 전략을 마련한다. 서울 서리풀 등 지구 지정이나 계획 수립을 준비 중인 지구는 인허가 절차를 간소화해 신규 지구 기준 1년 6개월 이상 빠르게 공급한다. 환경평가 및 지구계획 용역 발주시기를 앞당기고, 후보지 발표 전 전략환경영향평가서 사전 작성을 통해 절차를 추가 단축한다. 지구지정↔지구계획통합승인제도도 기존100만㎡ 이하에서 330만㎡이하로 확대한다. 도심 내 노후시설과 유휴부지도 주택 공급에 활용한다. 정부는 서울 주요 입지에 있는 준공 30년 이상 경과한 노후 영구임대 등 공공임대 주택을 재건축해 2030년까지 수도권 내에 2만3000호 수준의 물량을 착공할 방침이다. 2024년부터 추진 중인 상계마들, 하계 5단지 시범사업은 이주를 진행 중이며, 중계 1단지도 승인 준비 중이다. 노후 공공청사와 국유지 등을 재정비해 2030년까지 수도권에서 2만8000호를 공급한다. 준공 30년을 넘긴 공공청사 및 유휴 국·공유지의 경우 범부처 심의기구를 신설, 복합개발 필요성을 검토토록 한다. 청사부지의 용적률을 상향하고 LH, 캠코 등이 주도적으로 개발할 수 있도록 국토부가 직접 건설사업을 승인한다. 유휴부지를 활용해 서울에 총 4000호를 공급한다. △도봉구 성대야구장 1800호 △송파구 위례업무용지 1000호 △서초구 한국교육개발원 700호 △강서구 기존시설 이전부지 558호 등이다. 단기간 주택 공급 효과를 내기 위해 오피스텔, 도시형 생활주택 등 신축 매입을 통해 2030년까지 수도권에서 14만가구 착공을 추진하고 공실 상가 등을 활용한 비아파트 공급도 추진한다. ◇ 정비사업 활성화·민간 규제 개선 제도 일몰이 예정돼 추진력 확보가 어려웠던 공공 도심복합사업은 용적률을 1.4배까지 완화하며 일몰도 폐지한다. 정부는 이를 통해 총 5만호를 공급할 계획이다. 기존 공모방식으로 선도지구를 선정하던 1기 신도시 사업은 주민제안 방식을 전면 도입해 사업 속도를 높여 2030년까지 총 6만3000호를 착공할 계획이다. 특히 이주문제로 난항을 겪었던 만큼 이주 여력 부족 지역에는 예정물량을 초과한 구역지정을 허용하지 않으며 관리처분계획 물량 통제, 금융통제 조치도 병행한다. 상가쪼개기를 통한 투기행위, 사업 지연 방지를 위해 행위제한 근거 마련 및 권리산정기준일을 도입한다. 기준일 이후 토지분할, 다세대 전환 등 이상 행위가 있는 경우 입주권을 제한한다. 정비사업 진행 시 기본계획·정비계획 수립 절차 동시 진행 및 주민공람·지방의회 의견청취 등 절차 병행을 허용해 준비기간을 단축한다. 재건축 조합의 융자한도도 현재 18억~50억원 수준에서 30억~60억원으로 상향한다. 공공정비사업 활성화를 위해 법적 상한 초과 용적률을 확대한다. 공공재개발의 경우 기존 1.2배에서 1.3배, 공공재건축은 1.0배에서 1.3배로 상향한다. 주택 실외 소음기준이나 과도한 학교용지 기부채납 요구 등 주택사업을 가로막았던 규제는 개선한다. 주택 환경영향평가 협의시 주택법령상 소음기준도 따를 수 있도록 개선한다. 기존에는 환경법령도 적용돼, 층수와 무관하게 실외소음도 요건을 충족해야 했다. 공동주택 건설시 사업자는 △학교용지부담금 납부(300세대 이상, 분양가의 0.4%) 및 △학교용지 조성·공급(300세대 이상, 감평가 보상) 의무가 있으나 인허가 시 학교용지법상 근거 없는 과도한 기부채납 요구 사례 존재했다. 이에 법령상 근거없는 기부채남을 제한하고 연구용역 및 업계 협의 등을 통해 합리적인 기부채납 기준을 마련한다. ◇ 토허제 지정권자 확대·유주택자 전세대출 규제 투기수요 유입에 따른 주택시장 과열에 대응하기 위해 지역에 상관없이 국토교통부 장관이 토지거래허가구역을 지정할 수 있도록 개선한다. 기존에는 허가구역이 동일 시·도인 경우 시·도지사에게 지정권이 있었으나 앞으로는 국토부 장관이 동일 시·도에서의 허가구역을 지정할 수 있다. 예를 들어 서울의 특정 지역을 토지거래허가구역으로 지정할 경우, 서울시장이 아닌 국토부 장관이 바로 지정할 수 있는 것이다. 이번 대책에 따라 강남3구와 용산구 등 규제지역의 주택담보대출 LTV 상한은 기존 50%에서 40%로 강화된다. 수도권·규제지역 내 주택 매매·임대사업자들에 대한 주택담보대출은 0%로 완전히 막힌다. 대책 발표 이튿날인 8일부터 시행에 들어간다. 유주택자의 수도권·규제지역 내 전세대출한도를 2억원으로 일원화하며, 주택담보대출 금액별 주택신용보증기금 출연요율 차등 적용 등 대출수요 관리조치도 병행할 예정이다.