“이젠 ‘갭 투자’마저 힘들다고?” 강남 3구 ‘집값 급등’ 여파로 결국…

서울 45%대… 2017년엔 70%대
"사용가치가 투자가치 못 따라가"


서울 '강남 3구(서초·강남·송파구)' 아파트값 급등 여파로 전세가율(매매가격 대비 전세가격 비율)이 30%대로 떨어지는 현상이 벌어졌다.

강남 3구 인근 지역으로까지 집값 오름세가 번지면서 서울 전체 지역의 전세가율도 45%대로 낮아졌다. 부동산 업계 일각에서는 '갭 투자'가 더욱 어려워졌다는 평가가 나오는 이유다.



23일 부동산R114가 서울 25개 자치구 아파트 1006만 가구(임대 제외)의 평균 가격을 토대로 전세가율을 분석한 결과, 지난달 서울 서초구의 전세가율은 37.1%로 집계됐다. 전셋값이 매맷값의 3분의 1 수준이라는 의미다.

뒤이어 △송파구 38.4% △강남구 39.1% △용산구 40.9% △양천구(44.2%) △영등포구(45.6%) △강동구(46.3%) △성동구(46.4%) 순이었다.

반면 서울에서 전세가율이 가장 높은 곳은 금천구로 60.9%를 기록했다. 성북구와 중랑구가 나란히 59.5%를 나타냈으며 강북구(58.3%), 관악구(57.8%) 등의 순으로 뒤를 이었다.



서울시 평균 전세가율은 45.2%로 집계됐다. 서울의 전세가율은 2017년 초 70%대였으나 이후 집값 상승과 함께 하락하면서 2018년 5월 50%대를 기록했으며, 이후 40~50%선에서 오르내리고 있다. 지난달의 전세가율 45%대 기록은 2017년 1월 이래 최저치다.강남구의 지난달 전세가율은 1월 대비 2.8%포인트(p) 하락했고, 같은 기간 송파구는 2.7%p, 서초구는 2.4%p 내렸다. 이들 지역 역시 전세가율이 2017년 이후 최저치를 기록했다.

서울의 경우 전세가율은 주택의 기대 수익률과 관련이 있으며, 따라서 전세가율이 낮은 지역은 그만큼 투자 가치가 높게 평가된다는 게 부동산 전문가들의 대체적인 분석이다.

윤지해 부동산R114 리서치랩장은 "통상 매매가격은 투자 가치, 전세가격은 사용 가치를 나타내는데 전세가율이 낮아진 것은 사용 가치가 투자 가치를 못 따라간다는 의미"라면서 "전세가율 하락에 따라 '전세 레버리지(갭 투자)' 기능이 약화해 이제 서울은 '갭 투자'도 본인 자금이 있어야 가능한 시장이 됐다"고 설명했다.

권준영기자 kjykjy@dt.co.kr