"공실률 77%" 마곡 `반값` 임대료로 대기업 수요 잡는다

작년에만 약 20만평 규모 신규 오피스가 쏟아진 서울 강서구 마곡 지역이 도심·강남·여의도 등 3대 업무권역 대비 절반 수준의 임대료를 제시하며 임차인 확보에 총력을 다하고 있다.

부동산 정보업체 알스퀘어가 9일 발표한 '2025 마곡 오피스 마켓 리포트'에 따르면, 2024년 3분기 기준 마곡의 신축 이외 자산의 실질임대료( E.NOC)는 3.3㎡당 13만원으로 서울의 다른 업무권역 임대료의 40~50% 수준이다.

마곡산업단지는 서울시가 서남권 경제 활성화와 첨단 기술 중심의 산업 생태계 구축을 목표로 기획한 대규모 도시개발사업의 일환으로, 2007년부터 개발이 본격화됐다. LG사이언스파크를 중심으로 한 연구개발(R&D) 허브이면서 롯데케미칼, 코오롱, 제넥신 등 20개 이상의 바이오 기업이 밀집해 있는 바이오 클러스터로 자리잡았다.

마곡업무지구는 김포공항과 10분 거리, 인천국제공항과 30~40분 거리에 위치해 있어 국내외 물류 및 비즈니스 이동이 유리하다. 지하철 9호선, 5호선, 공항철도가 지나는 등 우수한 대중교통 접근성을 갖춘 점도 높이 평가받는다.

지난해 하반기에만 연면적 약 46만3000㎡(약 14만평)의 복합업무시설 CP4 '원그로브'와 약 13만2000㎡(4만평)의 CP3-2 '케이스퀘어 마곡', 약 16만5000㎡(5만평)의 CP1 '르웨스트' 등이 공급되며 약 20만평 규모의 대형 임대용 오피스 시장이 열렸다.

마곡은 수요 대비 많은 공급으로 임대료 측면에서 경쟁력을 갖고 있다. 지난해 3분기 기준 마곡의 구축 오피스 임대료는 서울의 다른 업무권역 임대료의 40~50% 수준이며, 신축 자산의 경우 임차인 유치를 위해 파격적인 할인 조건을 제시하며 15만~17만원 수준에서 계약이 진행되고 있다.

지난해 대규모 공급으로 인해 신축 자산을 포함한 마곡의 공실률은 작년 3분기 기준 76.6%에 달한다. 보고서는 마곡의 임대 안정화까지는 다소 시간이 소요될 수도 있을 것이라고 내다봤다. 마곡과 유사하게 정책적으로 조성된 상암, 판교 사례를 비춰보면 주요 사무실이 임대 안정화를 이루기까지 최장 14개 분기의 시간이 소요된 사례가 있다.

보고서는 향후 마곡이 독자적인 업무권역으로 자리잡기 위해서는 신규 공급된 임대용 오피스의 안정적인 임차인 확보가 관건이 될 것이라고 전했다. 특히 최근 임대료 절감을 위해 사무실 이전을 검토하는 대기업이 저렴한 임대료와 우수한 상환경을 갖춘 마곡으로의 이전 가능성이 커지고 있다는 분석이다.

실제로 DL이앤씨가 마곡 원그로브로 이전하기로 결정했고, LG계열사가 운영하는 공유오피스 '플래그원'과 LG화학이 모태인 바이오기업 '인비트로스', 위닉스가 최대주주인 항공사 '파라타항공' 등이 원그로브에 입주했거나 할 계획이다. 한국전파진흥협회와 LG계열 부동산회사 '디앤오(D&O)'가 케이스퀘어 마곡에 입주했다.

이윤희기자 stels@dt.co.kr