목동도 흑석동도 ‘49층’ 아파트…50층 못넘는 이유는

국내 시행사·조합·건설사 등 사업자들이 마치 약속이라도 한 듯 '최고 49층 아파트'를 짓겠다고 선언해 그 이유에 대한 궁금증이 커지고 있다.

28일 건설업계에 따르면, 최근 발표된 재건축 계획들에는 모두 '최고 49층' 아파트를 짓겠다는 내용이 담겼다.

서울시가 이날 발표한 '흑석2구역(동작구 흑석동 99-3번지 일원)에 대한 재정비촉진계획 변경안'에 따르면 이 지역에는 최고 높이 185m(49층 규모), 총 1012가구 규모의 단지가 들어선다.

이날 서울 양천구가 밝힌 '서울목동지구 택지개발사업 지구단위계획결정(변경)'에 따르면, 목동 1~3단지는 기존 2종 일반주거지역에서 3종으로 상향됐다. 층수 제한(15층)이 없어진 이 단지는 최고 49층으로 재건축이 추진된다.

앞서 전날 서울시가 발표한 '양천구 목동14단지 아파트 재건축 정비계획 수립 및 정비구역 지정·경관심의안'에 따르면, 목동14단지 역시 용적률 300% 이하, 최고 49층 이하, 5181가구(공공주택 738가구)로 재건축된다.

사업자들이 50층 이상 아파트를 짓기 꺼려하는 이유는 '법적 규제 심화'와 '고비용 문제'다.

현행 건축법은 건물 층수가 30층을 넘거나 높이 120m 이상이면 '고층 건축물'로 규정하고 있다. 이 고층 건축물 중에서도 △50층 이상이거나, 높이 200m 이상일 경우는 '초고층 건물' △층수가 30~49층, 높이 120m이상 200m미만은 '준초고층 건물'로 분류한다.

법적 규제가 심화되면 필연적으로 비용이 올라간다. 초고층 건물은 준초고층과 비교했을 때, 공사비가 약 1.5배가량 더 소요된다.

현행 '초고층 재난관리법(초고층 및 지하 연계 복합건축물 재난관리에 대한 특별법)'에 따르면, 높이 200ｍ 또는 50층 이상인 초고층 건물은 30층마다 한 층을 모두 비워 피난안전구역(피난안전층)으로 만들어야 한다. 또 △종합방재실 설치 △종합재난관리체제 구축 △내진설계 △계측설비 설치 △피난 유도 △소방설비·방화구획 △방연·배연·제연 △발화·연소확대 방지 △방범·보안 △테러 대비시설 설치 △지하 공간 침수 방지 등 계획에 대한 사전재난영향성검토협의를 받아야 한다.

단 1층 차이지만 아파트 사업자 입장에서는 들인 비용 대비 분양수익은 낼 수 없기 때문에 경제성이 크게 떨어진다고 볼 수 있다.

반면 한 층만 낮춰 49층으로 짓게 되면 준초고층 건물에 해당하기 때문에 법적 규제가 훨씬 느슨해진다. 건축물 전체 층수의 2분의 1에 해당하는 층으로부터 상하 5개층 이내에 대피 공간을 설치하는 게 원칙이지만, 계단을 넓게 설치하면 이 대피 공간을 만들지 않아도 된다.

한 건설업계 관계자는 "'건축법'이라는 획일적 규제 때문에 0.02m 간발의 차로 건축 규제를 피할 수 있다. '합법을 가장한 꼼수'라는 말까지 나오는 이유"라면서도 "사업자 입장에선 비용 등 경제성을 고려하면 '49층 아파트'를 짓지 않을 이유가 없는 게 현실"이라고 말했다. 그러면서 "최근 최첨단 기술을 접목해 피난안전구역을 마련하는 등 건설사들의 안전 설계 기술이 발전한 만큼, 건물의 위치 혹은 용도 등을 고려한 특성화된 규제 개선이 필요한 시점"이라며 "기준 단가를 만들고 원가 기준이 아닌 실비 기준으로 산정하게 되면 조금 더 다양한 형태의 초고층 건물을 지을 수 있을 것"이라고 덧붙였다.

권준영기자 kjykjy@dt.co.kr