이지스운용 "미국 상업 부동산 대출 위험, 2008년 재현 안될 것"

미국 상업용 부동산 신용위험 보고서
"시스템 리스크 확대 가능성 낮아"
"국내 PF 시장 충격도 제한적일 것"
미국 상업용 부동산 대출의 신용 위험이 금융권 전반의 시스템 위기까지 확산될 가능성은 낮다는 전망이 나왔다.

이지스자산운용은 8일 이 같은 전망을 담은 '미국 상업용 부동산 신용위험 진단 보고서'를 발표했다.

보고서에 따르면 2023년 말 기준 미국 상업용 부동산 총대출잔액은 20조달러 수준이고, 2024~2026년 만기도래 예정 대출 잔액은 약 1조8600만달러다.

전체 대출 중 2019~2021년 저금리 기간 변동금리 구조로 대출된 잔액이 60%를 차지해 현재 금리를 적용한 리파이낸싱에 대한 부담이 가중될 것으로 보인다.

상업용 부동산(CRE)에서 대출이 연체된 부실자산 규모는 860억달러 수준으로 집계됐다. 이 중 약 20%는 대주가 강제 집행으로 소유권을 넘겨 받은 압류 상태 자산이다. 부실자산 섹터별로는 오피스가 41%로 비중이 가장 컸고, 이자 연체가 시작된 잠재적 부실자산 중에서는 다세대 주택이 29%로 가장 큰 비중을 차지했다.

보고서는 고금리에 따른 리파이낸싱 갭 확대와 오피스, 다세대주택 섹터의 부실화 등으로 시장의 우려가 커지고 있다고 분석했다. 하지만 이번 CRE 신용 위험이 2008년 금융위기 수준의 시스템 위기로 이어질 가능성은 높지 않을 것으로 내다봤다.

미국 은행권의 CRE 총대출 잔액이 3조달러에 달하지만, 지난해 기준 대형 은행의 경우 연체율이 1.5% 수준이고, 중소형 은행도 0.7%에 불과했다. 금융위기 직후인 2009년 대형과 중소형 은행의 연체율이 각각 9.6%, 7.6%를 기록한 것과 비교하면 대출 손실이 관리 가능한 수준이라는 분석이다.

북미권 CRE에 투자하는 글로벌 자산운용사들의 미소진 자금이 축적된 상태인 점도 리스크를 줄이는 요소로 봤다. 지난해 말 기준 북미 CRE에 투자하는 미소진 자금 총액은 2590만달러다.

이지스자산운용 투자전략실 관계자는 "우려가 가장 높았던 미국 상업용 부동산 저당증권 대출에 대한 시장 스프레드가 하락하고 있다"며 "자산 섹터별로 상황이 달라 모니터링은 필요하지만 올해 상반기부터 글로벌 주요 투자자의 미국 CRE 투자 기조가 변화하고 있고, 북미와 유럽 권역 중심으로 국경을 넘는 CRE 투자 비중이 확대되는 모습"이라고 말했다.

국내 프로젝트파이낸싱(PF) 시장 역시 향후 1~2년간 대출 연체율과 부실자산 확대 가능성이 남아있지만, 과거 금융위기 때와 비교하면 충격은 제한적일 것으로 전망했다.

과거와 달리 PF 공급과 보증 주체가 다변화돼 있고, PF 대상 조달 범위가 확대되며 시공사와 금융사, 신탁사 등 단위 주체별로 리스크 크기가 상대적으로 감소했다는 분석이다.

상대적으로 위험성이 높은 브릿지론 역시 과거와 비교해 서울 등 수도권 비중이 높고, 중대형 건설사의 자기자본 대비 PF보증 비율이 상대적으로 낮아 충격이 완화될 것으로 예상했다.

투자전략실 관계자는 "2008년 글로벌 금융위기 당시 국내 PF 시장에서 연체율이 13.6%까지 치솟았지만 현재 상황은 지난해 말 기준 2.7%로 연체율이 상대적으로 낮다"며 "금융당국의 고강도 건전성 강화와 같은 적극적 조치로 과거와 같은 영향을 줄 가능성은 제한적"이라고 말했다.

김남석기자 kns@dt.co.kr