세빌스코리아 "작년 국내 리테일 부동산·호텔 투자 절반 넘게 줄어"

세빌스코리아, 2024년 한국 상업용 부동산 시장 전망 발행
국내 상업용 부동산 투자 규모 2017년과 비슷한 13.8조원으로 집계
지난해 국내 상업용 부동산 시장의 거래규모는 호황기였던 직전년도에 비해 절반 이상이 쪼그라든 것으로 나타났다. 올해도 금리 인하는 하반기에나 시작될 것으로 예상돼 시장 위축세는 이어질 전망이다.

글로벌 부동산 서비스 기업 세빌스코리아는 28일 '2024년 한국 상업용 부동산 시장 전망'을 발행하고 지난해 상업용 부동산 투자시장 분석과 올해 시장 전망을 공유했다.

한국 역시 기준금리 인상이 시작된 이후 상업용 부동산 시장의 거래규모는 지속적으로 하락하고 있으며, 2023년 총 거래규모는 13조8000억원으로, 역대 최고치를 기록한 2021년 대비 48%, 2022년 대비 63% 수준이다.

보고서에 따르면 거래 비중이 높은 오피스의 경우 2022년 대비 30%가 감소한 9조3000억원을 기록했으며, 물류센터 또한 비슷한 비율로 감소하여 2조2000억원으로 집계됐다. 호텔과 리테일의 경우2022년 대비 각각 54%, 59% 감소하였는데, 코로나19 기간 운영에 어려움을 겪은 뒤 투자 심리가 크게 위축된 것으로 보인다.

오피스 시장의 경우 올해에도 낮은 공실률이 지속될 전망이다. 이에 따라 오피스 자산의 거래 가격 또한 현재와 유사한 수준을 유지할 것으로 보이나 고금리로 인해 투자 결정이 아직 부담스러운 만큼 가격 조정 여부에 따라 투자자들의 관심이 좌우될 것으로 예상된다.

아울러 최근 몇 년간 대규모 공급이 이어진 물류센터는 우수한 입지나 우량 임차인을 보유한 자산에 대한 선별적인 투자가 이뤄질 것으로 보인다. 올해 거래규모는 작년과 유사할 것으로 예상되며, 가격 또한 5~10% 수준의 조정이 이뤄져 5% 후반에서 6% 초반대의 캡레이트(Cap rate, 수익률)가 형성될 전망이다.

리테일 시장은 최근 10년간 거래 규모 중 가장 낮은 수준으로 집계됐다. 게다가 거래 사례 대부분이 운영보다 매입 후 재개발을 목적으로 이뤄졌다. 다만 서울 성동구 성수, 강남구 도산대로와 같은 상권들이 체험형 매장을 통해 기존 상권과의 차별화에 성공했으며 이러한 트렌드는 타 상권까지 이어질 것으로 예상된다. 보고서는 올해 리테일 투자시장에도 긍정적인 변화가 기대되며, 투자자들의 투자심리 또한 개선될 것으로 봤다.

호텔 투자는 신규 투자에 대한 부담과 공사비 등 비용 상승으로 인해 1조원 규모로 축소됐다. 다만 '엔데믹'에 따라 호텔 운영 실적이 반등하고 있으며, 오피스나 물류와 달리 객실단가를 조정하여 운영비용의 충당이 가능하기 때문에 고물가 시기에도 안정적인 운영이 가능한 자산으로 주목받고 있다. 현재 서울 콘래드호텔과 신라스테이 마포 등의 매각이 진행되고 있고, 조선, 신라, 롯데 등 주요 3사가 모두 위탁운영전략의 확대 계획을 발표하면서 신규 매물 또한 증가할 것으로 예상된다.

홍지은 세빌스코리아 리서치&컨설턴시본부 전무는 "미국 연방준비제도(Fed)의 금리 인하 시작과 중동지역 지정학적 리스크에 따른 유가 안정 여부 등을 고려하면 올해 상반기까지 한국의 기준금리 인하 가능성은 높지 않을 것으로 예상되며 국내외 금융기관들은 기준금리 인하 예상 시기를 하반기로 예상하고 있다"고 말했다.

이윤희기자 stels@dt.co.kr