`역전세난` 내년에도 이어질듯... "전세가율 70%이상 대출제한을"

KB금융, DSR 포함 필요성 제언
KB금융이 집값과 전셋값이 동반 하락하면서 '역전세' 현상이 내년까지 지속될 수 있다고 전망했다. 역전세란 전세 시세가 계약 당시보다 낮아져 집주인(임대인)이 세입자(임차인)에게 보증금을 돌려주는 것을 말한다. 한국은행은 지난 4월 기준으로 전체 전세 가구의 52.4%인 102만6000가구를 역전세 위험 가구로 보고 있다.

KB금융은 특히 전세자금대출도 총부채원리금상환비율(DSR)를 산정할 때 포함하고 전세가율이 70%가 넘으면 대출을 제한해야 한다고 제언했다.

KB금융지주 경영연구소는 18일 발간한 '전세 제도의 구조적 리스크 점검과 정책 제언' 보고서에서 전세가격이 지난해 7월을 정점으로 하락한 점 등에 비춰볼 때 전세보증금 이슈가 내년까지 지속할 수 있다며 이같이 밝혔다.

보고서는 전세제도의 구조적 리스크로 △역전세 현상 △무자본 갭투자 가능성 △전세보증금 미반환 위험 노출 △전세자금대출로 인한 가격변동성 상승 등을 꼽았다.

보고서는 이러한 문제를 해결하려면 근본적인 개선안이 필요하다며 전세제도 관련 금융시스템 개선이 필요하다고 제언했다.

무주택 서민을 위한 전세자금대출이 대표적이다. 보고서는 전세자금대출이 오히려 주택 가격을 자극하는 요인이 되거나 갭 투자 수단으로 활용됐다고 진단했다. 이에 전세자금대출을 총부채원리금상환비율(Debt Service Ratio· DSR)에 포함하고, 매매가 대 전세가(매매전세비)가 70% 이상인 주택에 대해선 전세자금대출을 제한하는 안을 검토해야 한다고 주장했다.

다만 임대인이 전세보증금 반환 용도로 대출을 신청하는 경우에 한해 한시적으로 주택담보대출비율(LTV)을 70%까지 허용하고, 특히 대출신청 금액이 1억5000만원 이하인 경우 DSR 적용을 배제해 임차인의 안정적인 퇴거 지원에 나서야 한다고 덧붙였다. 이같은 주장이 추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 밝힌 전세자금에 대한 DSR 적용 배제 방안과 궤를 같이한다.

임대보증금 보증과 전세보증금 반환 보증보험을 통합하고 임대인의 보험가입을 의무화하는 것도 해결 방안으로 제시했다. 임대인 정보 부족 문제에 대한 대안도 나왔다. 부동산 중개업소의 임대인 관련 정보 확인과 '매매전세비에 대한 설명' 의무화, 그리고 '임차인 전입신고' 효력을 신고 당일부터 적용해야 한다고 주장했다. 금융기관들이 대출 실행 시 확정일자 정보를 조회할 수 있도록 전입시스템을 개선할 것을 제안했다.

주택가격 급락 시 금융 기관 등이 주택을 구입해 공공임대주택으로 운영하게 하는 '기업형 임대사업' 확대도 '주택 경기 연착륙' 및 '부동산 임대차 시장 거래 안정성'에 크게 기여할 것으로 내다봤다. 임대주택을 직접 중개·관리하며 하자 발생 시 전세보증금 보존과 계약 파기를 책임질 수 있는 기업형 중개 플랫폼이 필요하고, 다주택자의 임대사업자 등록 의무화를 조속히 도입해야 한다고 보고서는 강조했다.

KB경영연구소 강민석 박사는 "전세제도는 지금까지는 서민들의 내 집 마련을 위한 '주거 사다리' 역할을 해왔다"면서도 "그러나 최근 전세사기, 깡통전세 문제 등이 발생함에 따라 제도적인 보완이 절실히 필요해졌다"고 진단했다. 그는 "단기적으로는 전세사기 피해자에 대한 지원을 강화하되, 장기적으로는 근본적인 문제 해결을 위한 시스템 개선 등을 적극 고민해야 한다"고 강조했다. 이미선기자 already@