`흥행 참패` 둔촌주공, 미계약 우려에 벌벌

1·2순위 경쟁률 5.45대 1 그쳐
장위자이 레디언트는 4.68대 1
잠실 리센츠 가격 급락도 악재


서울 강동구 둔촌주공 재건축(올림픽파크 포레온) 청약 경쟁률이 5대 1 수준에 그친 가운데 시공단(현대건설·HDC현대산업개발·대우건설·롯데건설)과 조합원은 청약 부진에 따른 미계약 발생 가능성을 우려하고 있다.

12일 한국부동산원 청약홈에 둔촌주공 재건축 1·2순위(해당 지역·기타 지역) 청약에서 3695가구 모집에 2만153명이 접수해 평균 경쟁률 5.45대 1을 기록했다.

둔촌주공 재건축은 당초 분양시장 연내 최대어로 평가받았지만, 실제 청약 경쟁률은 올해 서울 평균 경쟁률인 9대 1에도 미치지 못했다.

이 가운데 둔촌주공 재건축 조합원과 시공단은 최근 미계약 물량이 대거 발생할 가능성을 우려하고 있는 것으로 알려졌다. 통상 아파트 청약에서 당첨자가 청약 당첨 권리를 포기하거나 부적격으로 인해 미계약에 이르는 비율은 당첨자 중 10~15% 수준인데, 둔촌주공 재건축은 '이웃집 뷰' 등 논란을 겪고 있어 미계약 발생 가능성이 타 단지에 비해 높은 편이다.

지난해 11월엔 GS건설이 분양한 인천 연수구 '송도자이더스타'에서는 최근 당첨자의 35%가 계약을 하지 않는 일이 발생하기도 했다. 단지 주변 신축 아파트 가격이 내리 하락하면서 이 단지 분양가보다 낮아져 수분양자가 1억원대 계약금을 포기하며 정당 계약을 철회한 것이다.

둔촌주공 재건축과 같은 시기 분양된 성북구 장위자이 레디언트의 청약 경쟁률이 4.68대 1로 부진한 점도 둔촌주공 분양 분위기에 악영향을 주고 있다. 또 상급지로 평가받는 송파구 잠실 집값이 급락한 점도 둔촌주공 재건축에 부정적이다. 잠실 인근 공인중개업소에 따르면 잠실 리센츠 아파트에는 8일 전용면적 84㎡ 16억 5000만원 매물이 등장했다. 이 아파트 같은 타입의 4월 최고가가 26억5000만원이었던 것을 고려하면 이 아파트 가격은 8개월 새 10억원 가량이 떨어진 것으로 볼 수 있다.

둔촌주공 재건축 아파트 계약률이 저조할 시 이는 다음달 만기를 앞둔 둔촌주공 프로젝트 파이낸싱(PF) 차환에도 영향을 줄 전망이다. 둔촌주공 재건축의 PF(7231억원) 만기는 내년 1월 19일로, 이 단지 정당 계약은 내년 1월3일부터 17일까지다.

건설업계 관계자는 "강원도 레고랜드발 PF 문제가 처음 불거졌던 10월 중순까지만 해도 둔촌주공 완판에 무리가 없을 것으로 판단했지만 최근 분위기는 그렇지 못하다"며 "현재 미계약·미분양 발생 가능성을 우려해 시공단의 입장이 분주해졌다"고 전했다.

한편 올림픽파크 포레온 재건축 조합원의 분담금은 평균 1억 2000만원대로 책정됐다. 둔촌주공 재건축 조합은 이달 22일 임시총회를 열고 관리처분계획 변경 등을 의결할 예정이다. 이번 임시총회 자료에는 세대별로 산정된 잠정 분담금이 포함됐다. 자료에 따르면 기존 전용면적별 평균 권리가액은 4억 4700여만원부터 10억 4700여만원으로 책정됐다.

이에 따라 분담금은 가구별로 다르게 책정된다. 예컨대 2단지 기준 기존 전용면적 52.8㎡ 소유자가 84㎡를 분양받으면 평균 1억 9800여만원의 분담금을 내야 하지만, 보유하던 아파트보다 분양받는 아파트 규모가 작을 경우에는 돈을 돌려받기도 한다. 기존 82.6㎡ 소유자가 59㎡ 분양권을 선택할 경우 2억 3700여만원을 환급받는다.

올림픽파크 포레온 재건축 공사비는 기존 3조 2000억원에서 4조 3677억원으로 1조 1677억원 증가했다. 업계에서는 사업비 7000억원에 각종 금융비용, 운영비 등을 고려하면 분양수익이 들어와도 조합원 6150여명이 가구 평균 1억원씩 분담할 것으로 보고 있다. 올림픽파크 포레온 일반분양 물량은 전체 1만 2032가구 중 4786가구로, 3.3㎡당 평균 분양가 3829만원을 크기별로 적용하면 일반분양 물량 완판 시 예상 분양수익은 4조 6700억원으로 추정된다. 조합은 내년 1월 초 조합원 동호수 추첨을 거쳐 3월 중 조합원 상대 분양에 나설 예정이다.

박순원기자 ssun@dt.co.kr