임대 공급 대신 분양주택 확충으로 선회… 청년 선택지 높였다

선택형·일반형 등으로 유형 확대
50만호 중 25만호 '나눔형' 공급
시세 70% 이하… 최대 5억 대출






공공분양 34만호 청년층에 배정

정부가 8·16 주거대책에서 내놓은 공공분양주택 50만호의 구체적 모델을 26일 공개했다.

윤석열 대통령의 대선 공약이었던 '청년원가주택'과 '역세권 첫 집' 등이 포함됐다. 문재인 정부에서 주력했던 공공 임대주택 공급에서 분양주택 확충으로 방향을 틀었다. 나눔형과 선택형, 일반형 세 가지로 공급 유형을 확대해 소득과 자산 여건, 생애 주기에 따른 선택지를 넓혔다.

50만호의 절반을 차지하는 25만호는 '청년원가주택'과 '역세권 첫 집'을 합친 '나눔형' 유형으로 공급된다. 공사 원가 수준인 시세의 70% 이하로 공급하고, 5년 의무거주 기간이 지난 뒤 공공에 환매할 수 있다.

환매 시 시세차익의 70%를 가져갈 수 있고, 나머지 30%는 공공에 귀속된다. 주택담보대출비율(LTV)을 최대 80%까지 적용한 40년 장기 모기지(주택담보대출)를 지원해 주택구입에 필요한 초기 자금을 낮췄다. 최대 대출 금액은 5억원이다. 시세 6억원의 나눔형 주택을 분양받았다고 가정하면 분양가는 4억2000만원이고, 이 중 3억3600만원을 연 1.9~3.0% 금리로 대출받을 수 있다. 연평균 원리금 상환액은 1210만~1440만원 수준이다.

'선택형'은 저렴한 임대료로 6년간 거주한 뒤 분양 여부를 자유롭게 선택할 수 있는 방식이다. 민간 '내집마련 리츠'를 공공에 적용한 모델로 공급 물량은 총 10만호다.

보증금은 최대 3억원이고, 분양을 받을 경우 나눔형과 같은 조건으로 장기 저리 모기지를 받을 수 있다. 분양가는 입주 시 추정 분양가와 분양 시점 감정가의 평균이다. 6년 후에도 분양 여부를 결정하지 못했다면 임대 기간을 4년 더 추가할 수 있다. 거주기간은 청약통장 납입 기간으로 인정된다.

기존 공공분양 유형인 '일반형' 공공분양은 15만호가 공급된다. 분양가 상한제가 적용돼 시세의 80% 수준으로 공급되고, 추첨제 20%를 도입해 청년층의 당첨 가능성을 높인다. 일반형을 분양받을 경우 기존의 디딤돌 대출을 이용할 수 있으며, 청년층에는 대출 한도와 금리를 우대한다. LTV는 70%가 적용되고 최대 4억원을 대출받을 수 있다. DSR은 적용되지 않는다. 만기는 최대 30년으로 선택형과 나눔형 대출보다 10년 적고 금리도 연 2.15~3.0%로 소폭 상승한다.

국토부는 "지난 정부에서 5년간 공급한 전체 공공분양은 14만7000호로 이 중 서울 분양은 5000호에 불과했다"며 "앞으로 서울 6만호를 포함해 수도권에 36만호를 대규모로 공급하겠다"고 밝혔다.

내년에는 총 7만6000호의 공공분양 물량이 공급된다. 올해 말부터 내년까지 세 차례에 걸쳐 알짜 부지에 지어지는 공공분양 주택 1만1000호를 사전 청약을 통해 분양할 계획이다.

시세의 70%로 공급하는 나눔형은 6000호를 사전청약 받는다. 서울에선 한강변 조망인 고덕 강일 3단지(500호)를 시작으로 내년엔 역세권인 마곡10-2(260호), 마곡택시 차고지(210호), 면목행정타운(240호), 위례 A1-14BL(260호) 등에서 사전청약을 받는다. 경기지역에선 고양 창릉(1322호), 양정역세권(549호), 남양주 왕숙(942호), 안양관양(276호) 등이 사전청약 대상이다.

선택형 공공분양은 남양주진접2(500호), 구리갈매역세권(300호) 등 1800호가 사전청약으로 공급되고, 일반형은 동작구 수방사(263호), 성동구치소(320호), 서울대방 공공주택지구(836호) 등 환승 역세권 위주로 사전청약을 진행한다.

정부는 청년 무주택자 등을 위한 공공분양 주택 공급을 위해 1조4000억원을 투입한다. 내년 예산안에 반영된 공공분양 관련 예산은 1조3955억원으로 올해 3163억원에서 341.3% 늘었다. 반면 공공임대 예산은 올해 20조7000억원에서 5조7000억원 가량 줄었다.

과거 문재인 정부에서 2018년 14만2000호, 2019년 13만6000호, 2020년 12만7000호 등 공공임대 공급에 중점을 뒀던 것과 달리 내년부터는 공공분양에 집중하겠다는 뜻으로 풀이된다. 국토부는 공공임대 공급 계획 세부안도 올해 안에 내놓을 계획이다.

김남석기자 kns@dt.co.kr