[THE FINANCE] 임대인-임차인 윈윈 반전세?… `전월세 전환율` 진단은 필수

금리 상승기 깡통전세·역전세난 확산
월세 지출·보유세 부담 완화방법 부상
권리 관계·계약기간 설정 등 확인 필요
금리 상승으로 이른바 '깡통전세'와 '역전세난'이 확산되면서 반전세가 증가하고 있다. 반전세는 전세와 월세 계약의 중간 단계로, 월세와 비교하면 보증금이 많지만 매달 납부해야 하는 월세 지출을 줄일 수 있는 임대차 계약의 한 방법이다. 집을 빌리는 임차인 입장에선 역전세난으로 인한 보증금 미반환 우려를 해소할 수 있고, 빌려주는 임대인 입장에선 월세를 통해 보유세 부담을 완화할 수 있다는 점에서 '윈윈 계약'으로 떠오르고 있다.

◇임대차 계약 두 건 중 한 건은 월세= 6일 대법원 등기정보광장에 따르면 전체 임대차 거래 중 월세가 포함된 거래 비중은 올해 1월 46%였지만 2월 48.8%, 3월 49.5%로 높아진 뒤 4월 이후엔 50%선을 넘어섰다. 임대차 거래 두 건가운데 한 건은 월세가 포함된 거래인 셈이다. 금리 상승으로 대출 이자 부담이 커져 전세 시장 판도가 바뀌었다는 뜻이다. 올초만 해도 임대차 2법(계약갱신청구권·전월세 상한제) 시행 2년으로 인해 '8월 전세대란'이 우려됐지만, 현재는 세입자가 전세를 마다하는 상황이 벌어지면서 전세가가 떨어지고 전세 매물은 쌓이고 있다.

한국부동산원이 8월 말 주간 아파트 전세 가격을 조사한 결과 전주 대비 전국의 전세 값은 0.13% 하락했으며, 수도권 0.18%, 서울 0.06% 떨어졌다. 서울에선 종로(-0.15%), 서대문(-0.14%), 양천(-0.10%), 영등포(-0.10%), 송파구(-0.09%) 등의 하락 폭이 컸다. 전세 값의 지속 하락이 이어지면서 임차인들의 시선은 반전세 아파트로 향하고 있다.

반전세의 경우 계약 기간을 2년으로 설정하는 것이 일반적이다. 하지만 최근처럼 부동산 시장이 급변하는 시기 임차인은 계약 기간을 1년으로도 설정할 수 있다. 매수자 우위 시장이 예상되는 만큼 임차인 입장에선 계약 기간을 짧게 하는 게 유리할 수 있다. 다만 임차인이라면 계약전 등기부등본을 새로 떼보고 권리 관계 변경은 없는지 등을 살펴봐야 한다. 또 계약 직후 전입을 신고하고 확정일자를 받아야 한다. 임대인 입장에선 계약 기간을 2년 이상으로 설정하는 것이 유리하다. 재계약시 임대차 보증금이 적어질 가능성이 큰 데다 부동산 중개 수수료도 덜 수 있기 때문이다.

◇오름세인 전월세 전환율= 반전세 비율 증가에 맞춰 부동산 정보업체 부동산R114 등에서는 전월세 전환율에 따른 '반전세 계산기'를 제공하고 있다. 전월세 전환율은 전세를 월세로 전환하거나 월세를 전세로 전환할 때 적용되는 비율을 말한다. 예를 들어 전월세 전환율이 4%인 경우 전세금 1억원을 월세로 돌리면 연간 400만원, 월세로는 33만3333원을 내야 한다는 계산이 나온다. 전월세 전환율 산정 방법은 기준금리에 주택임대차보호법 시행령으로 정한 이율을 더해 산출한다.

다만 월세의 전세 전환은 별도 규정이 없어 임차인과 임대인은 별도로 합의해야 한다. 5일 기준 부동산R114의 전월세 전환율은 4.25%다. 통상 3.5% 정도를 적정 전월세 전환율로 평가하지만 금리 상승으로 인해 전월세 전환율도 덩달아 뛰었다.

부동산 업계는 지난 4월 이후 5개월 연속 월세 거래량이 전세 거래량을 앞지르고 있어 전월세 전환율이 더 오를 것으로 보고 있다. 부동산R114 관계자는 "한국은행 기준금리 등 여러 시장 여건 변화에 따라 전월세 전환율 수치를 조정하고 있다"고 설명했다.

전월세 전환율이 4.25%인 경우 전세금 1억원을 월세로 돌리면 연간 425만원, 월세로는 35만을 내야한다는 계산이 나온다. 전월세 전환율은 일반적인 전세자금대출 금리보다 낮아 전세를 구하는 것보다 월세를 계약하는 것이 세입자에게 더 유리할 수 있다. 그동안 전월세 전환율이 오름세이긴 했지만 시중 전세대출금리보다는 낮기 때문에 월세 수요는 지속 증가했다. 다만 평균 시세와는 별개로 반전세 수요가 늘어나는 점은 월세 부담 증가로 이어질 수 있다. 박순원기자

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