LTV 등 대출규제 풀면 서울 아파트값 자극한다

LTV(주택담보대출비율) 상향조정 등 대출규제 완화가 서울지역 아파트 자산가치를 상승시킨다는 연구조사 결과가 나왔다. 반면 지방 아파트 수요는 감소하면서 지방 아파트 값은 떨어뜨리는 것으로 나타났다. 윤석열 정부가 LTV 완화를 약속하면서 수도권 집값을 자극할 수 있다는 우려가 나온다.

한국은행 조사국 성병묵 차장·김찬우 과장, 황나윤 조사역은 23일 발표한 BOK 이슈노트-'자산으로서 우리나라 주택의 특징 및 시사점'에서 "주택시장에 영향을 줄 수 있는 정책 변화가 주택의 자산가치에 미치는 영향을 분석한 결과 대출규제 효과는 지역과 주택유형에 따라 상이한 것으로 나타났다"며 이같이 밝혔다.

보고서가 LTV상향조정에 대한 아파트의 자산가치 반응을 분석한 결과 서울 아파트 자산 가치 반응은 한동안 0 이상을 유지하며 완만한 상승 곡선을 그렸다. 반면 지방 지역 아파트의 자산 가치는 0 이하에서 머물며 하향 곡선을 나타냈다.

보고서는 "LTV 규제비율이 주로 고가 아파트 단지가 밀집한 규제지역에 집중되고 있어 이와 같은 규제비율의 조정은 단독주택보다 아파트의 자산가치에 더욱 큰 영향을 미치는 것으로 판단된다"며 "대출규제가 완화되는 경우 서울 지역 아파트의 구입여건이 개선되면서 서울주택의 수요는 증가하는 반면 자산으로서 대체관계에 있는 지방 아파트의 수요는 감소하기 때문으로 해석된다"고 설명했다. 보고서는 투자 목적의 자산 관점에서 서울과 지방의 주택이 대체관계에 있다고 봤다.

윤 정부는 대출 규제 완화 일환으로 LTV 규제 수준을 현행 60~70%에서 80%까지 완화하는 방안을 추진할 예정이다. 보고서 분석대로라면 규제 완화 정책이 결국 수도권과 지방 집값 양극화로 이어질 수 있다는 것이다.

이에 따라 보고서는 주택시장 안정을 도모하기 위해선 장기적 관점에서 주거복지에 중점을 둔 일관된 공급정책이 중요하다고 분석했다. 보고서는 "주택공급 증가는 지역과 주택유형과 관계 없이 주택 자산가치를 하락시키는 것으로 나타났다"며 "금리상승에 따른 자산가치 하락 효과는 서울지역에 국한됐다. 대출규제 완화는 서울지역 아파트의 자산가치를 상승시키는 반면 서울과 대체관계에 있는 지방아파트의 자산가치는 하락시키는 것으로 나타났다"고 전했다.

이어 "공급정책 수립 시, 공급규모, 분양가격 등 양적인 측면 뿐 아니라 주민의 실거주 환경에 영향을 미치는 요인을 종합적으로 고려할 필요가 있다"며 "아파트 위주의 주택공급은 주택시장의 동질성을 심화시켜 다양한 주거 서비스에 대한 수요를 만족시키지 못할 뿐 아니라 주택의 자산으로서 성격을 강화시킬 수 있다. 주택시장의 다양성을 확보할 수 있는 공급정책을 모색할 필요가 있다"고 제안했다.문혜현기자 moone@dt.co.kr