상한제 분양가 갈등 탓… 둔촌 주공 일반분양 일정 차질

서울 강남권 등 주요 정비사업 단지들이 상한제 분양가 책정을 놓고 지자체·한국부동산원 등과 갈등을 빚으며 분양 일정 차질이 계속되고 있다.

이로 인해 일반분양이 늦어지면서 조합 내부 또는 조합과 시공사 간의 갈등으로 번지는 양상이다.

27일 건설업계에 따르면 1만2000여 가구에 달하는 역대 최대 규모 재건축 단지인 강동구 둔촌 주공아파트는 상반기 일반분양이 불투명해졌다.

한국부동산원이 강동구가 분양가 산출을 위해 의뢰한 둔춘 주공 택지비 감정평가 적정성 검토에서 최근 '재검토' 의견을 통보했기 때문이다.

상한제 분양가는 해당 택지에 대한 택지비 감정평가와 이에 대한 적정성 검토, 건축비 등 합산 절차를 거쳐 산정된다.

구체적으로 지방자치단체(구청 1곳, 서울시 1곳)가 지정한 감정평가사를 통해 택지비 감정평가를 받고 이후 한국부동산원의 감정평가 적정성 검토를 거쳐 건축비·가산비 등을 합해 최종 가격을 산출하는 방식이다.

강동구는 감정평가를 받아 둔촌주공 아파트의 택지비를 1㎡당 2020만원으로 제출했는데 한국부동산원은 비교 표준지 선정 오류와 가격 인상폭 과다 등을 지적하며 재산정을 요구했다. 건설업계에선 한국부동산원 의견대로 비교 표준지를 수정하면 택지비가 이보다 낮아질 수밖에 없고, 조합이 기대하는 만큼 일반 분양가를 받기도 쉽지 않을 것으로 보고 있다.

둔촌주공 재건축 단지는 당초 분양가 상한제를 피해갈 수 있었으나, 분양보증 기관인 주택도시보증공사(HUG)의 과도한 분양가 통제에 반발해 분양 일정을 2년 이상 미루는 바람에 상한제 적용을 선택했다. 조합은 2020년 초 3.3㎡당 3550만원의 분양가를 요구했고, HUG는 2978만원을 고수하면서 572만원 이상의 차이가 나자 차라리 공시지가 인상 등을 반영해 추후 상한제를 적용받는 게 유리하다고 판단했다.

조합은 일반분양가를 3.3㎡당 최대 4000만원까지 기대하고 있지만 업계에선 많아야 3000만원 초중반 선에서 결정될 것이라는 관측이 나온다.

둔촌 주공 조합은 올해 1월 1일 자로 새로 인상된 표준지 공시지가를 토대로 택지비를 재산정해 구청에 신청할 계획이다. 그러나 조합의 희망대로 분양가가 책정될지는 미지수다.

둔촌 주공 분양이 2년 이상 지연되며 분양대금이 들어오지 않은 탓에 현재 시공사업단(현대건설·HDC현대산업개발·대우건설·롯데건설)의 자금으로 공사를 진행 중이다. 이 때문에 이자가 크게 불어난 상황이다. 현 조합 집행부는 이전 조합과 시공사업단이 체결한 공사비 증액분(5200억원)을 문제 삼고 있어 시공사와 갈등의 골도 깊어졌다.



시공사업단은 2년여간 공사비를 못 받고 1조5000억원을 투입해 공사를 진행 중이라며, 작년 12월 조합 측에 조합 사업비 대여 중단 결정을 통보했다. 최근에는 60일 내 조합원 분양과 일반분양 절차를 진행해 공사비 충당을 하지 않으면 공사를 중단하겠다는 공문도 전달했다.

앞서 서울 중구 세운재정비촉진지구의 세운 3-1·4·5구역(힐스테이트세운센트럴)도 택지비 감정평가 금액을 놓고 한국부동산원이 세 차례나 반려해 분양이 7개월 가량 지연되고 있다. 경기도 광명2구역 재개발 조합은 지난해 11월 광명시가 상한제를 적용한 일반분양가를 3.3㎡당 2000만원 선으로 책정해 조합에 통보하자 "시세의 반값"이라고 반발하며, 석 달이 넘도록 분양을 중단한 상태다. 이는 조합장 해임 추진 등으로 이어지며 내부 갈등으로 번지는 양상이다.

건설업계의 한 관계자는 "상한제 분양가 책정에 따른 갈등 때문에 이를 피해 후분양을 선택하는 단지들이 늘고 있지만 후분양 시점에서 집값과 택지비가 하락할 경우에는 손해가 날 수도 있다는 점을 유의해야 한다"라고 말했다.박상길기자 sweatsk@