"文정부 부동산 정책 실패… 내년에도 집값 오른다"

주산연 '정책방향 기자간담회'
비전문가들 정책주도가 원인
내년 매매가 2.5% 상승 전망
"시장상황 정확하게 파악해야"
부동산 시장의 불안이 지속되면서 내년에도 주택 매매가격은 연간 2.5%, 전세가격은 3.5% 올라가는 등 상승세를 유지할 것이라는 전망이 나왔다. 그리고 이 같은 가격 상승세 지속이 현 정부의 주택공급·수요 예측 실패로 인해 주택가격 불안 때문이라는 분석도 있었다.

서종대 주택산업연구원 대표는 14일 서울 중구 대한상공회의소에서 열린 내년 주택시장 전망과 정책개선 방향 기자간담회에서 이 같이 밝혔다.

서 대표는 "주택가격 변동에 가장 큰 영향을 미치는 변수는 수급지수"라며 "경제성장률, 금리 등 경제변수와 주택수급지수를 고려한 전망모형을 통해 내년 주택가격을 예측했다"고 말했다.

그는 "매매가격은 전국 2.5%, 전세가격은 3.5% 상승으로 올해보다 상승률은 낮아지겠지만 인천·대구 등 일부 공급과잉지역과 단기급등지역을 제외하고는 하락세로 돌아서지는 않을 것"이라고 설명했다.

주산연은 매매시장의 경우 주택가격 및 구입부담 수준이 매우 높은 가운데 서울·수도권 내 일부지역과 대구 등 지방광역시에서 가격하락세가 나타나고 있어 상승폭은 크게 축소될 것으로 예상했다. 그러나 누적된 공급부족 문제와 전월세시장 불안이 이어지면서 전반적인 상승추세는 지속될 것으로 전망했다.

서 대표는 또 문재인 정부의 주택시장 안정 정책이 실패했다고 강도 높게 비판했다.

그는 "주택시장 수요·공급량 판단 오류와 이념에 치우친 비전문가들에 의한 정책주도가 주요 원인으로 작용한 것"이라고 지적했다.

이어 "출범 초부터 막연한 인구감소론과 주택보급률 100% 도달을 근거로 공급은 충분하므로 투기꾼만 잡으면 집값은 안정된다고 봤다"며 "그동안 집이 필요한 가구수는 통계청 예측치를 빗나가며 크게 증가했다"고 말했다.

그는 "주택시장에 진입하는 30세 인구도 줄어들지 않고 있다"며 "내년부터는 오히려 70만명 이상으로 늘어나는 것으로 예측돼 앞으로도 공급확대가 중요하다"고 덧붙였다.

주산연에 따르면 문재인 정부 5년간 수요 대비 공급부족량은 전국 38만가구, 경기·인천은 9만가구, 서울 14만가구다. 주산연은 주택수요를 '가구증가+멸실주택+공가발생'으로, 주택공급 매매시장의 경우 '아파트는 분양물량, 기타주택은 준공물량', 전월세시장은 '아파트는 입주물량, 기타주택은 준공물량'으로 각각 추정하고 계산했다. 그 결과 문재인 정부 5년간(2017~2021) 누적 전국 매매수급지수는 87.1로, 전월세(96.6)는 공급이 절대적으로 부족했던 것으로 나타났다.

서 대표는 "그동안 정부는 인허가 물량을 공급물량으로 발표해왔으나 실제로는 시장 상황이나 규제 강도에 따라 인허가를 받은 뒤 분양이나 착공하지 않는 물량이 많아 인허가 물량을 공급물량으로 보면 안 된다"고 짚었다. 이어 "매매시장에서는 아파트는 분양물량을, 기타주택은 준공물량을 공급물량으로 봐야 한다"며 "전월세시장에서 아파트는 입주물량을 공급물량으로 보는 것이 타당하다"고 설명했다.

공공택지 부족 문제 간과도 지적했다. 출범 초부터 공공택지 개발 중단을 발표했다가 뒤늦게 3기 신도시 등 택지 지정에 착수했지만, 민원과 환경 문제로 2023년 이후에나 택지 사용이 가능하게 됐다는 것이 주산연의 분석이다.

서 대표는 "차기정부에서 이러한 실수를 되풀이하지 않으려면 무엇보다도 시장 상황을 정확히 파악해야 한다"며 "정책추진 능력이 있는 전문가가 정책을 주도해야 한다"고 말했다.

아울러 "시장에서 해결이 가능한 계층은 시장자율로 맡겨두고 정부는 시장에서 해결이 어려운 계층에 집중해 다양한 지원정책을 추진해 나가야 한다"며 "서민의 기본재산이자 거주공간인 주택의 보유와 거래에 장애를 초래하는 과도한 규제와 징벌적 세제는 하루 빨리 정상화돼야 한다"고 덧붙였다.

박은희기자 ehpark@dt.co.kr