10억 차익 주택 양도세 최고 8억2500만원…‘부동산세 폭탄’ 현실화

증여 확대…다주택자 매물 출현 더 낮아질 것
6월 1일부터 인상된 종합부동산세가 적용되고, 양도소득세도 중과된다. 부동산 세금 폭탄이 현실화하는 것이다.

30일 정부와 부동산업계 등에 따르면 세법 개정안의 6개월 유예기간이 끝나는 6월 1일부터 양도소득세 최고세율이 75%로 오른다.

내달 1일부터는 1년 미만 보유한 주택을 거래할 때 양도세율이 기존 40%에서 70%로 올라간다. 1년 이상 2년 미만을 보유한 주택에 적용되는 세율은 기본세율(6∼45%)에서 60%로 상향된다. 규제 지역 내 다주택자에 대한 양도세율도 10%포인트씩 올라간다.

현재 2주택자의 경우, 기본 세율에 10%포인트, 3주택 이상은 기본 세율에 20%포인트를 더해 부과하지만, 내달 1일부터는 2주택자는 기본 세율에 20%포인트, 3주택자는 30%포인트가 더해진다. 이에 따라 양도세 최고세율은 기존 65%에서 75%로 올라간다. 3주택자의 경우 최고세율 75%에 지방소득세 10%인 7.5% 합하면 실효세율이 82.5%에 달한다.

예를 들어 3주택자 보유자가 10억원에 산 서울 반포 아파트를 현 시세인 20억원에 매도하면 양도 차익 10억원에 대한 8억2500만원을 세금으로 내게 된다. 결국 이 3주택자는 20억원짜리 아파트를 팔아도 1억7500만원 손에 쉬게 된다.

또 2주택자가 10억원 이상 오른 아파트를 팔 경우, 기존에는 기본세율 42%에 10%포인트가 중과되고 지방소득세까지 더해 5억7200만원 가량을 세금으로 냈지만, 다음달부터는 20%포인트 상향된 62% 중과세율에 지방세 6.2% 포함해 68.2%의 양도세, 6억8200만원을 세금으로 내게 된다.

더불어민주당 부동산 특별위원회가 내놓은 1세대 1주택에 대한 양도소득세 비과세 기준 금액 상향(9억→12억원) 조치는 아직 검토 단계에 있다. 다음달 중 정부·전문가 의견 수렴 등 절차를 거쳐야 하는데 일단 정부가 반대하고 있다. 양도소득세는 종합부동산세와 달리 주택 매각거래로 이미 소득이 발생했다는 점, 기존 제도상으로도 장기보유와 고령자 공제 등을 통해 최대 80%까지 공제를 받을 수 있다는 점 등이 반대 근거다. 여당 내에서도 아직 충분한 우호 여론을 확보하지 못했다는 평가가 나온다.

재산세와 종합부동산세 과세대상자도 내달 1일부터 확정된다.

이는 재산세와 종부세 등 보유세를 내는 사람이 이때 결정되는 것으로, 올해 6월 1일 이후에 집을 팔아 무주택자가 되더라도 그해에 재산세와 종부세를 내야 한다. 다만 이 시기는 과세 대상자를 확정하는 시기일 뿐 이들이 실제로 어떤 세율을 적용받을지는 결정되지 않았다.

여당은 재산세 감면 상한선을 기존 공시가 6억원에서 9억원으로 높이는 방안을 추진하기로 했다. 1세대 1주택자가 보유한 공시가격 9억원 이하 주택에 재산세율을 3년간 0.05%포인트씩 깎아주는 방식이다. 공시가격 6억~9억원 구간 공동주택 59만호가 혜택을 볼 것으로 예상된다.

다만 6월 중 세법 개정이 완료돼야 한다. 13년 전에 정한 종부세 부과기준도 올해부터 일반세율이 기존 0.5∼2.7%에서 0.6∼3.0%로 오른다. 3주택 이상이나 조정대상지역 2주택자에 적용되는 세율은 0.6∼3.2%에서 1.2∼6.0%로 인상된다. 법인에는 6% 단일세율이 적용된다.

시장에서는 양도세 중과로 다주택자 매물 출현이 많지 않을 것으로 예상하고 있다. 실제 다주택자 대상 양도세와 보유세 강화를 앞둔 지난해 전국 아파트 증여는 9만1866건으로 역대 최고치를 기록했다.

서울의 경우 주택 증여 건수는 지난 3월 3022건에 이어, 지난달에는 3039건으로 늘어났다. 특히 지난달 서울 25개 구 가운데 20개 구에서 올해 들어 가장 많은 증여 건수를 기록한 것으로 집계됐다. 지난달 서울에서 주택 증여가 가장 많았던 곳은 서초구(253건)였으며 노원구(235건), 광진구(212건), 강서구(197건), 양천구(178건), 은평구(176건), 용산구(167건), 마포구(141건), 동작구(136건) 등 뒤를 이었다. 중과된 양도세 규정으로 증여만 크게 늘어나 부동산 소유에서도 양극화가 더 뚜렷해지고 있다는 분석이다. 강민성기자 kms@dt.co.kr