새 대출규제가 주택가격 올린다? "금소법이 차단할 것"

DSR 40% 단계적 전면 시행…규제 전 '막차' 수요 폭발 예상
"규제 직전 6억~9억 주택 수요 급격히 늘어날 수도"
"금소법 유지되면 은행권 보수적 대출태도 보일 것"
현재 특정 차주에만 적용되는 '차주 단위 DSR(총부채원리금상환비율)'이 단계적 전면 시행으로 결정되면서 규제 직전 막차 대출수요가 폭발적으로 늘어날 것이란 우려가 제기된다. 주택시장에도 매수세가 늘어나면서 가격 급등 현상이 예상된다.

다만, 지난 3월25일 발효한 금융소비자보호법이 제대로 정착될 경우, 은행권의 무리한 대출 증가와 부동산 시장의 가격 급등 현상을 차단하는 효과를 낼 것이라는 전망도 섞이고 있다.

2일 금융권에 따르면 금융위원회가 오는 7월부터 소득에 비례해 대출한도를 결정하는 대출자별 DSR 40% 규제를 확대 적용하겠다고 발표한 이후 실수요자를 중심으로 '돈 빌리기가 더욱 어려워질 것'이라는 전망이 번지고 있다. 규제 도입 전에 미리 대출을 받으려는 '막차' 수요가 몰릴 것이라는 예상도 따라 나온다.

금융당국은 우선 1단계로 오는 7월부터 전 규제지역에서 6억원 초과 주택을 담보로 한 주담대를 받거나, 1억원을 초과하는 신용대출을 받는 이들에 차주 단위 DSR 40%를 도입키로 했다. 서울 아파트 중 약 83.5%, 경기도 아파트 중 약 33.4%에 해당한다.

2단계로 내년 7월부터는 1단계 적용대상과 함께 총 대출액이 2억원을 초과하는 대출자들에 확대 적용한다. 이후 오는 2023년 7월부터는 1·2단계 기준은 없애고 총 대출액 1억원을 초과하는 차주들에 모두 DSR 40% 규제를 적용한다.

원리금균등분할상환방식으로 대출금리 2.5%, 다른 대출이 없는 경우, DSR 70%가 적용되는 현재는 최대 2억2000만원까지 한도가 나온다. 하지만 DSR 40%가 적용되면 1억2600만원으로 1억원 가까이 한도가 준다. 30년 만기라면 2억9500만원에서 1억6900만원으로 1억2600만원 가량 줄어든다.

예정된 대출 규제는 사실상 대출 한도 규제인 만큼 변경 전 한도로 대출을 받기 위한 '막차' 수요 증가는 불가피할 것이라는 게 금융권의 설명이다. 대출을 미리 받아두려는 가수요가 급증하면 단기간 주택시장도 불안정해질 수 있다는 우려도 제기된다.

은행권 관계자는 "대출 규제가 시행되기 전 6억원에서 9억원 사이 주택 수요가 급격히 늘어날 수 있다"고 말했다.

대출 한도 규제가 시행되는 동시에 실수요자에 대한 규제 완화 정책이 병행되는 것도 주택 시장의 불안정하게 만들 것이란 예상에 무게를 더하고 있다. 앞서 금융위는 서민과 실수요자의 내 집 마련을 돕기 위해 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 규제를 완화하는 대책을 이달 중 내놓을 예정이다. LTV·DTI 10%포인트를 추가로 더 높이고 소득요건과 주택가격 요건을 낮추는 방안이 유력하게 거론된다.

다만, 무주택자, 실수요자에 대한 규제 완화는 과거 사례를 볼 때 주택시장을 과열로 이끌 주요 변수가 될 것으로 판단되고 있다. 실제, 지난해 7월10일 서민, 실수요자를 대상으로 LTV, DTI를 각각 10% 우대한 이후 주택 가격은 그 해 하반기에만 12%가 상승했다. 반기 기준으로 2007년 이후 최대 상승률이었다.

서영수 키움증권 연구원은 "수급 관점에서 주택가격 급등의 원인을 분석해 볼 때 서울 아파트의 경우 30대 이하 연령이 주택 구매 비율이 40%를 상회, 가격 상승을 주도하였기 때문"이라고 설명했다.

그러면서 "실수요자의 정의를 소득 범위 내에서 무리하지 않는 수준에서 주택을 구매하는 것으로 정의하지 않고, 단지 주택의 유무로 나눈 데 따른 부작용으로 정책 기조의 변화가 없다면 과거와 같이 정부 정책이 주택가격을 상승하는 현상을 반복할 가능성이 높다"고 경고했다.

다만 금융위는 이에 대해 "LTV는 충분한 담보를 확보토록 해서 금융회사의 손실을 최소화하는 규제인 반면, DSR은 차주가 '갚을 수 있는 만큼만 빌려주도록 해 차주를 보호한다"며 "주택금융시장의 자금흐름이 불요불급한 투기수요에서 실수요 쪽으로 전환, 선순환 될 수 있는 기틀을 마련할 것으로 기대된다"고 말했다.

여기에 지난 3월25일부터 시행된 금융소비자보호법이 막차 수요를 통제할 것이라는 예상도 나온다.

서 연구원은 "금소법의 핵심은 과잉 대출, 즉 약탈적 대출을 권유하는 경우 소비자 피해의 책임을 금융회사에 둘 수 있도록 한 점"이라며 "이렇게 되면 정부의 규제와 무관하게 금융회사는 보수적인 기준으로 DSR을 적용하고, 원리금 상환 대출을 요구할 것으로 예상된다"고 말했다.

이어 "더욱이 금소법 관점에서 볼 때 20~30대는 상환 능력을 평가하기 어려운 대출자로 정부의 별도의 정책 지원 없이는 대출 확대가 어려운 계층이 될 것"이라며 "결국 향후 대출 시장, 부동산 시장은 금소법 정착 여부에 달려 있을 것으로 판단된다"고 덧붙였다.

이윤형기자 ybro@dt.co.kr