[포럼] 집값 폭등시킨 규제만능주의 버려야

박원석 대구대 부동산·지적학과 교수
왜 이렇게 주택가격이 끝없이 상승하는 것일까? 그 중에서도 서울 아파트 가격이 왜 더 가파르게 상승하는 것일까? 주택가격 상승의 원인으로 현 정부는 다주택자의 투기적 구매수요를 주원인으로 지목하였고, 그에 대한 대책도 투기적 구매수요를 억제하는데 초점을 맞춰왔다. 그렇다면 다주택자의 투기적 구매수요가 주요한 원인일까? 정말 그렇다면 정부의 부동산 대책이 이미 효과를 발휘해야 했을 것이다. 하지만 20여 차례의 정부의 강력한 부동산 대책에도 불구하고 집값은 여전히 잡히지 않고 있다.

그렇다면 정부의 부동산정책은 무엇이 문제인가? 지금까지 현 정부의 부동산 대책을 살펴보면, 주요한 기조로 주택 수요관리 정책을 들 수 있다. 정부는 LTV, DTI, DSR 등 금융규제를 강화하거나 양도소득세, 종합부동산세, 취득세 등 부동산 세제를 강화하여 주택 구매수요를 억제하려는 정책으로 일관하였다. 물론 3기 신도시 지정을 통해 주택공급을 확대하려는 정책도 추진하고 있지만, 주요 기조는 아무래도 수요관리를 위한 규제라고 할 수 있다.

여기에는 주택의 공급은 넉넉한데, 다주택자의 투기적 구매수요가 집값을 끌어올린다는 정부의 인식이 근저에 깔려 있다. 이에 따라 대책도 다주택자의 투기적 구매수요를 억제하는데 중점을 두고있다. 재개발·재건축 규제를 지속하는 것도 이른바 투기꾼들에게 과도한 개발이익과 불로소득을 주지 않겠다는 의지가 큰 몫을 하고 있다.

그동안 과도한 부동산 시세차익으로 인해 근로의욕이 저하되고 계층 간 자산격차가 커졌다는 점에서, 투기적 구매수요에 징벌을 내리고 불로소득을 환수하겠다는 정부의 정책목표는 나무랄 데 없는 명분을 가지고 있다. 하지만 20여 차례의 정부의 부동산 대책에도 불구하고 집값은 여전히 잡히지 않고 있다면 다른 근본 원인을 찾아야 할 것이다. 그래서 정부의 정책기조에 수정이 필요한 것이다.

지금 우리에게 필요한 것은 당위를 정해놓고 밀어붙이는 '착한 규제'보다는 실질적으로 해결책을 제시할 수 있는 '유능한 정책'이다. 눈앞의 현상 타개에만 매몰되어 단선적으로 밀어붙이는 규제만능주의는 부작용만 늘어나고, 정작 국민들만 힘들어진다. 규제가 제대로 작동하지 않으면 더 센 규제를 불러오는 악순환만 이어지게 된다. 이제는 입체적이고 유연하고 해답을 가진 '유능한 정책'으로 발상의 전환을 할 때다.

집값을 하락시킬 수 있는 특효약은 금리인상이다. 기준금리를 단기간에 빠르게 인상시키면 집값은 분명 잡을 수 있다. 하지만 그 여파로 경기불황 내지는 금융위기라는 불청객이 찾아온다. 가뜩이나 코로나19 사태로 경제가 힘든 마당에 집값 하락을 위해 금리인상 카드를 쓰기에는 너무 큰 위험이 따른다. 하지만 집값 상승억제가 정책의 최우선 목표라면 코로나19 사태가 진정되는 국면에서 금리인상을 진지하게 고려해야 한다.

이와 함께 신규 주택공급을 늘리는 정책을 적극적으로 모색해야 할 것이다. 특히, 초과수요로 인해 주택가격 상승여파가 더 심각한 서울을 비롯한 도시 내부의 주택공급을 늘리는 방안이 필요하다. 우선, 단기간에 도시 내 주택공급을 늘릴 수 있는 방안을 찾아야 한다. 여기에는 대학 기숙사 확충, 도시 내 빈집 활용, 역세권 저층건물의 고밀 리모델링을 통한 주택공급 방안 등이 있다.

장기적으론 도시 내 대규모 주택공급을 위해서는 역시 재개발·재건축을 통한 주택공급 확대방안을 강구할 필요가 있다. 또한 부동산 조세정책은 집값을 잡기 위한 수단으로 활용하기 보다는 조세정의의 차원에서 조세 본래의 목적에 비추어 접근하는 것이 바람직하다.

부동산 정책이 지속가능하기 위해서는 정권이 교체되더라도 규제가 일관되게 유지될 것이라는 신뢰가 필요하다. 이를 위해서는 지속가능한 규제의 수준에 대한 사회적 합의가 필요하다. 그래야 부동산 정책이 일관되게 유지된다는 신호를 시장에 줄 수 있고, 그래야 정책이 비로소 실효성을 가지게 된다.

<원문=동아시아재단 정책논쟁 제149호>