2개월째 상승, 매맷값과 격차 감소 매매 초기 자금 투입 줄일수 있어 젊은 세대·무주택자 등 다수 택해 비규제 지역선 다주택자도 가세 '지방 = 규제 제외' 인식은 옛말
새 임대차법 시행 후 최근 3개월 동안 서울의 아파트 전셋값 상승률이 매매가격 상승률의 7배에 달하는 것으로 나타났다. 연합뉴스
계약갱신청구권제와 전월세상한제 등 새 임대차법이 시행된 이후 서울 아파트 전세가율이 2016년 이후 처음으로 2개월 연속 상승했다.
전셋값이 오르면서 그동안 치솟았던 매맷값과의 격차도 줄어들고 있어 다시 '갭투자'가 성행할 조짐을 보이고 있다. 정부의 부동산 규제가 오히려 시장 가격만 올린채 악순환을 반복하고 있는 셈이다.
◇전셋값 급등에 다시 고개드는 '갭투자'= 15일 KB국민은행 부동산 리브온의 월간 주택가격동향에 따르면 지난달 서울 아파트 전세가율은 54.2%로, 8월(53.3%)과 9월(53.6%)에 이어 2개월 연속 상승했다. 서울 아파트 전세가율이 2개월 연속 상승한 것은 2016년 6월 이후 처음이다.
서울 아파트 전세가율은 2016년 6월 75.1%에서 올해 8월 53.3%를 기록할때까지 꾸준히 하락했다. 이는 서울 아파트 매매가격이 그동안 급속도로 치솟으면서 전셋값과의 격차를 벌렸기 때문이다.
하지만 최근에는 새 임대차법으로 전셋값이 폭등하면서 매맷값을 빠르게 따라잡고 있다. 전셋값이 매맷값을 따라잡으면서 갭투자를 할 수 있는 환경도 다시 조성되고 있다.
박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "전세가율 상승과 갭투자 증가는 상관관계가 있다"면서 "타인자본(전셋값)이 늘어나면 이를 레버리지로 활용해 매매 초기에 자기자본 투입을 줄일 수 있기 때문"이라고 설명했다.
실제 서울 강북구 미아동 SK북한산시티 전용면적 59㎡평형 19층 매물은 지난 9월 26일 6억5800만원에 매매된 이후 약 한 달 뒤인 10월 27일 새 집주인과 세입자 사이에 4억2000만원에 전세 계약이 체결됐다. 산술적으로 새 집주인은 2억3800만원에 이 아파트를 매입한 셈이 됐다.
이 단지 주변에서 영업을 하고 있는 부동산 중개업소 대표는 "3억원 미만으로 갭투자를 하려는 손님은 줄줄이 있다"면서 "정부 부동산 규제로 다주택자가 갭투자에 나서는 경우는 거의 없고, 전셋값과 매맷값 급등으로 불안감을 느끼는 젊은 세대와 무주택 실수요자가 대부분"이라고 말했다.
◇'집값 급등' 비규제지역 김포·부산서도 갭투자 성행= 서울 외에도 비규제지역을 중심으로 갭투자가 성행하고 있다.
부동산 빅데이터업체 '아실(아파트실거래가)'에 따르면 최근 3개월간 갭투자 매매가 증가한 지역은 부산 해운대구가 95건으로 가장 많았고 이어 경기 김포시가 94건, 경기 파주시가 88건, 충남 천안시 서북구가 83건 등의 순으로 나타났다.
이들 지역은 모두 비규제지역으로, 최근 정부의 추가 부동산 규제가 거론되는 지역이다.
부산 해운대구 좌동 '대우'아파트 전용 84㎡ 13층은 지난달 19일 4억6600만원에 팔린 뒤 새 집주인과 세입자가 이달 2일 3억5000만원에 전세계약을 맺었다.
같은 주택형 같은 층을 이보다 약 한 달 전에 4억4500만원에 매입한 다른 집주인은 지난 2일 전세보증금 3억5000만원에 세입자를 들였다.
산술적으로 1억원 안팎의 자금만 있으면 매입이 가능하다는 계산이 나온다.
매매가격과 전세가격이 동일한 사례도 있었다. 경기도 김포시 풍무동 '당곡마을 월드메르디앙' 전용 80㎡ 2층 매물은 9월 8일 팔린 매매가와 그 다음달 31일 계약된 전셋값이 2억3500만원으로 동일했다.
박원갑 전문위원은 "비규제지역에서는 무주택자뿐 아니라 1주택자와 2주택자도 갭투자를 하는 경우가 적지 않을 것"이라며 "실수요에 더해 투자 수요까지 가세할 경우 집값 추가 상승이 불가피한 만큼, 지방 부동산 시장이 어려워 규제에서 제외해야 한다는 인식도 이제는 바꿀 필요가 있다"라고 덧붙였다.
