집주인들, 세입자 허락없이 함부로 계약 거절하거나 임대료 인상 못한다

[디지털타임스 박상길 기자] 정부가 세입자를 철저하게 보호하기 위해 계약갱신청구권과 전월세상한제를 전격 시행하면서 집주인들이 전월세 시장에서 한층 불리해졌다. 집주인들은 새 임차법의 특성상 세입자의 허락 없이는 임대료를 함부로 올릴 수도 없으며 계약갱신도 거절할 수 없게 됐다.

24일 국토교통부에 따르면 세입자들은 임대차 계약이 종료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 집주인에 갱신요구권을 행사해야 한다. 예를 들어 계약 만료일이 올해 9월 30일인 경우 이달 30일 0시 전까지 임대인에게 계약갱신 의사를 표시해야 한다. 계약이 묵시적으로 갱신된 경우에는 갱신요구권이 행사된 것으로 보지 않는다. 계약갱신요구권 행사는 해당 권리를 행사한다는 명확한 의사표시를 한 경우에 인정된다.

묵시적 갱신은 집주인과 세입자가 기존 계약을 종료하거나 조건을 변경한다는 등의 통지를 하지 않은 경우 기존 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차가 이뤄진 것으로 보는 제도다.

다만 계약이 묵시적으로 갱신된 경우에도 세입자들이 향후 계약갱신요구권을 행사할 수 있다. 묵시적 갱신은 계약갱신요구권 행사에 따른 계약 갱신과 구별되기 때문이다.

계약갱신요구권 행사에는 별도의 방식이 존재하지 않는다. 구두, 문자메시지, 이메일 등 모두 가능하다. 분쟁 예방을 위해서는 내용증명 우편 등 증거를 남길 수 있는 방법을 활용하는 것이 안전하다.

세입자가 계약갱신요구권을 행사한다고 해서 다시 임대차계약서를 작성할 필요는 없다. 계약서를 작성하지 않더라도 묵시적 갱신과 마찬가지로 기존 임대차와 동일한 조건으로 임대차가 이뤄진 것이고 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있다. 다만 임대료 등 당사자간 새로 합의한 내용이 있으면 이를 명시해 증거서류를 작성해두는 것이 분쟁 예방을 위해 좋다.

집주인이 임대차 기간 1년마다 임대료를 5%씩 올리긴 어렵다. 집주인이 임대료 증액을 청구할 수 있다는 것일 뿐, 세입자가 이 증액 청구에 반드시 응해야 하는 것은 아니고, 꼭 5%를 증액해 줘야 하는 것도 아니다. 계약 기간 임대료 증액은 현재의 임대료가 주택에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담 증감이나 경제 사정의 변동으로 적절하지 않게 된 경우 증액을 청구할 수 있다는 것일 뿐, 무조건 5%를 증액할 수 있는 것은 아니다. 증액을 청구하면 그 사유를 증명해야 한다.박상길기자 sweatsk@dt.co.kr