정부, 임대차 3법 효과 `통계`로 입증하나…제도 개선 고심

[디지털타임스 박상길 기자] 정부가 지난달 말 전월세 시장 안정을 위해 임대차 3법을 시행했지만 전셋값이 통계상에서 '안정세'를 보이지 않자 깊은 고민에 빠졌다. 그동안 철저하게 '을'이었던 세입자들의 계약을 무한 연장하도록 하고 임대료 상승폭도 5% 내로 제한하도록 했지만 여전히 전셋값이 불안 양상을 이어가고 있어서다.

18일 국토교통부와 한국감정원에 따르면 이들 기관은 전세가격 통계 개선 방안을 놓고 고심 중이다. 정부가 임대차 3법을 시행하면서 전세 시장이 큰 변화를 맞이했지만 현재로선 제도 개선 후의 시장 분위기를 담을만한 제도적 장치가 없다. 일부 집주인들이 임대차 3법의 제도적 맹점을 파고들며 반전세나 월세로의 전환도 추진하고 있지만 이를 따로 파악할 방법도 없는 상황이다.

한국감정원은 전세시장 동향을 파악할 때 세입자가 신청하는 확정일자 관련 정보를 활용한다. 현재로서는 전세 계약을 해도 신고할 의무가 없기 때문이다. 이에 당정이 최근 임대차 3법 중 하나인 전월세신고제를 도입해 내년 6월부터 시행하기로 했다.

내년 6월 전까지는 기존 방식대로 세입자의 확정일자 신고 정보를 통해 간접적으로 전세 시장을 파악할 수밖에 없는 것인데, 계약이 갱신됐을 때 확정일자 신고를 다시 하는 세입자가 그리 많지 않아 정확한 통계 수치를 확보하기 어렵다.

확정일자 신고를 하는 것은 세입자와 집주인간 문제가 발생했을 때 세입자의 대항력 등 권리를 보장받기 위함이다. 계약이 갱신되면서 임대료가 5%에서 오른 것을 두고 세입자가 굳이 확정일자 신고를 다시 할 이유는 많지 않다. 임대차 3법 시행으로 늘어나는 갱신 계약은 놔두고서 신규 계약의 확정일자 정보만 파악할 수 있기 때문에 전세 시장 통계는 사실상 '엉터리 통계'가 될 공산이 크다.

신규 계약의 경우도 전월세상한제 적용을 받지 않아 집주인들이 임대료를 월등히 많이 받는 경향이 있다. 한국감정원 통계상에서 전셋값은 임대차 3법 전부터 크게 뛰기 시작해 무려 59주 연속 상승세를 이어가고 있다. 임대차 3법 시행 전은 물론 시행 이후에도 집주인들이 새로운 세입자를 들이는 경우 임대료를 많이 올려받은 영향이다.

이제 막 입주하는 새 아파트는 안 그래도 가격이 주변보다 높은데 임대차 매물은 모두 신규 계약이라 임대료는 더욱 가파르게 오르고 있다. 한국감정원 통계에서 전국 아파트 전세가격은 4∼5월만 해도 주간 전세가격 변동률이 0.04∼0.05%에 불과했지만 6월 말부터 뛰기 시작해 이달 첫째주 0.20%까지 치솟았다.

이런 추세는 당분간 계속될 수밖에 없다. 대부분 기존 세입자들이 계약 연장되면서 임대료 상승폭도 5% 내로 줄어드는 혜택을 보지만 이런 효과가 정작 통계에는 반영되지 않는다는 뜻이다. 한국감정원은 이 같은 현상을 통계에 반영하기 위해 가중치 부여 등 여러 보정 방안을 검토 중인 것으로 전해졌다.

하지만 현재 정확한 전월세 통계 자체가 없어 통계를 보정할 방안 마련이 쉽지는 않다. 계약을 갱신하는 기존 세입자와 신규 세입자의 비율 등을 파악한다고 해도 이는 매우 변동성이 크다. 또 계약을 갱신하는 기존 세입자 중에서도 몇 명이나 확정일자를 새로 받을지 가늠하기도 쉽지 않다.

전세 시장 통계 자체도 근거 자료가 충분치 않다. 올해 5월 기준 전국 731만 가구가 임대로 나와 있는 것으로 추산되며, 이 중에서 확정일자를 받아 전세 실거래 정보를 확인할 수 있는 주택은 전체의 28% 수준인 약 205만 가구에 그친다. 당정이 임대차 3법 추진을 너무 서둘러 계약갱신청구권제와 전월세상한제는 바로 시행하면서도 전월세신고제는 1년 뒤로 미뤄 이같은 문제가 발생했다는 지적이 나온다.박상길기자 sweatsk@dt.co.kr