강남·송파 오늘부터 토지거래허가제… `갭투자` 원천봉쇄

적발땐 징역·벌금형·계약 무효
법정동 기준 지정에 논란 확산


[디지털타임스 박상길 기자] 23일부터 서울 송파구 잠실동, 강남구 삼성·대치·청담동 등 강남구과 송파구 일대에서 전세를 낀 아파트를 구매하기가 사실상 불가능해진다.

22일 국토교통부와 서울시 등에 따르면 국토부, 서울시, 해당 구청 등은 지난 19일 회의를 열고 이런 내용의 토지거래허가제 시행과 관련 지침을 공유했다.

토지거래허가제는 주거지역에서 18㎡, 상업지역에서 20㎡ 넘는 토지를 살 때 지자체의 허가를 받도록 하는 제도다. 집을 산다면 본인이 직접 거주하고 상가를 산다면 직접 영업을 하는 것이 원칙이다.

국토부와 서울시는 잠실 마이스 개발사업, 영동대로 복합개발사업 등의 여파로 강남권 부동산 시장 과열이 우려된다며 1년간 이 지역을 토지거래허가구역으로 묶었다.

토지거래허가는 부동산 계약을 체결하기 전 받는다. 해당 구청에서 허가를 해주지 않았는데 거래하다 적발되면 2년 이하 징역이나 토지가격의 30%까지 벌금형에 처하게 되고 계약은 무효가 된다. 우선 아파트를 산다면 전세 보증금을 승계한 갭투자는 금지되고 2년 이상 실거주해야 한다.

토지거래허가를 신청할 때 구매하는 집에 세입자가 있더라도 2∼3개월 뒤 잔금을 치를 때 이사 나가는 경우에는 문제가 없다. 하지만 실거주 목적이라고 주장해도 전세 보증금을 이어받는 거래는 허가를 받지 못할 공산이 크다. 구매하는 집에 있는 세입자의 임대차 계약이 1년 정도 남았다면 1년 뒤 실제로 입주할 예정이라고 항변해도 구청에서 받아들여지지 않는다.

상가의 경우 국토부가 허가와 관련한 방침을 정해 이날 중 해당 구청에 전달할 예정이다.

상가는 아파트와 달리 구입한 건물 면적 전체를 구매자가 직접 상업 용도로 쓸 필요는 없을 전망이다.

상가 구매 면적 전부를 직접 쓰게 하는 것은 상식에 반하기 때문이다.

예를 들어 3층짜리 꼬마빌딩을 구매하는 경우 1개층은 건물주가 직접 운영하고 나머지 2개 층은 임대를 하는 정도는 허용될 수 있다.

하지만 여러 호의 상가를 사서 아주 작은 면적만 직접 운영하는 식은 구청이 허가를 내주지 않을 수 있다.

국토부는 상가와 관련한 지침은 전체 면적의 몇 퍼센트를 임대해도 되는지 정하는 식의 구체적인 내용은 아니라고 설명했다. 결국 개별 사안에 대해선 구청이 판단해야 한다.

한편 토지거래허가구역을 법정동 기준으로 지정한 데 대해 논란이 일고 있다. 같은 잠실인데 법정동이 신천동인 잠실4동 파크리오 아파트 등이 규제를 피해 가서 형평성에 문제가 있다는 불만이 터져 나온다.

국토부는 토지거래허가제를 법정동 기준으로 하지 않으면 경계가 들쭉날쭉해져 더 혼란스러워질 수밖에 없다는 입장이다.

박상길기자 sweatsk@dt.co.kr