“집값 떨어지는데 로또맞나”…‘묻지마 청약’ 망설이는 예비 청약자들

11일부터 특별공급 ‘우장산숲 아이파크’ 호불호 엇갈려
주변시세보다 싸지만 분양가 자체가 비싸다는 평가도
[디지털타임스 이상현 기자] 최근 서울 아파트값이 약세를 보이면서, 청약을 앞둔 예비청약자들의 신축단지 '옥석고르기'가 점점 까다로워지고 있다.

주변 단지 실거래가보다 여전히 낮은 분양가임에도 학군과 단지규모, 입지까지 꼼꼼히 따지면서 지난해 서울 분양단지에 집중됐던 '묻지마 청약'과는 사뭇 다른 분위기다.

10일 부동산업계에 따르면 올해 HDC현대산업개발의 서울 첫 분양사업인 '우장산숲 아이파크'가 11일 특별공급을 시작으로 청약일정에 돌입한다.

이 단지의 분양가는 전용면적 59㎡타입이 6억7820만~7억666만원, 74㎡가 8억3123만~8억5749만원, 84㎡가 8억4181만~8억9996만원 선에 책정됐다.

중도금 대출이 9억원 미만까지만 된다는 점을 고려하면, 84㎡평형의 최고분양가는 중도금 대출이 되는 선에서 가장 비싼 수준에 책정된 셈이다.

9억원에 가까운 분양가에도 주변 단지와 비교하면 오히려 분양가가 더 낮다.

단지가 들어서는 우장산역, 화곡역 일대 강서힐스테이트 전용면적 84㎡F평형의 경우 지난 3월 실거래가가 11억2000만원에 달했다.

우장산숲 아이파크 84㎡평형의 가장 비싼 분양가보다도 약 2억원 이상 비싼 수준이다.

또다른 단지인 우장산아이파크e편한세상 전용 84㎡Cㅌ타입 역시 지난 3월 실거래가가 9억6500만원(4층), 10억6000만원(11층), 10억4000만원(6층) 등으로, 우장산숲 아이파크보다 실거래가가 소폭 높았다.

하지만 일부 예비청약자들 사이에서는 '고분양가'라는 지적도 나오고 있다. 강서힐스테이트와 우장산아이파크가 각각 2603세대, 2517세대의 대단지인데다가 지하철 5호선 우장산역 바로 앞에 위치한 역세권 단지이기 때문에 비교대상이 되지 않는다는 이유 때문이다.

실제 두 단지는 5호선 우장산역 1번 출구와 2번출구에 맞닿아 있는 초역세권 단지인 반면, 우장산숲아이파크는 우장산역과 화곡역 사이에 위치해 있다. 단지가 들어서는 화곡동 1027-50번지에서 우장산역과 화곡역까지는 약 400~500m가량이 떨어져 있어 앞선 두 단지와는 입지에서 차이를 보이고 있다.

단지규모 역시 총 576세대에 불과해 대단지의 기준이 되는 1000세대에 모자란 상황이다. 세대수만 놓고 보면 앞선 두 단지가 약 5배 가량 더 큰 규모의 단지다.

실제 우장산숲 아이파크의 입주자모집공고가 공개된 이후 부동산 관련 카페 등에서는 이 단지의 상품성을 놓고 평가가 엇갈리고 있다.

우장산역근처 학원가가 밀집해 있는데다 주변시세보다 낮은 분양가, 서울 신축단지라는 점은 장점으로 지목된 반면, 초등학교 거리가 멀고 9억원에 육박하는 절대적인 분양가 자체가 비싸다는 평가도 나오고 있다.

이는 주변 일부 단지들의 경우 실거래가가 분양가보다 낮기 때문으로 풀이된다.

화곡역 인근에 2002년 준공된 화곡푸르지오의 경우 2176세대 규모의 대단지지만, 지난해 말 전용면적 84㎡평형의 분양가가 7억3000만~7억7800만원으로 우장산역 아이파크의 분양가보다는 저렴하다.

여기에 최근 서울 전역의 아파트값이 하락하면서 일대 대표아파트인 강서힐스테이트의 경우 일부 평형의 실거래가가 하락하기 시작한 점도 실수요자들에게 고민을 안겨주는 요인 중 하나다.

강서힐스테이트 전용 59㎡평형은 지난 3월 최고 9억원에 10층 매물이 실거래됐지만 4월 들어서는 16층 매물이 8억5000만원에 실거래되며 최대 5000만원 가량 실거래가가 하락했다.

한국감정원 주간 아파트 가격동향에 따르면 이달 4일 기준 강서구의 아파트값 변동률은 전주대비 0.04% 떨어지며 전주(-0.01%) 대비 낙폭이 커진 상황이다.

부동산업계 관계자는 "예상보다 높은 분양가에 부담을 느낀 실수요자들도 있을 것으로 보이며, 하반기 분양을 앞둔 둔촌주공 등 다른 단지 청약을 위해 청약통장을 아끼는 사례도 나올 것으로 보인다"고 말했다.

이상현기자 ishsy@dt.co.kr