文정부 들어 거품 급속 확산… 12·16대책으로 강남3구 충격

보험연구원 '서울 아파트 가격 거품 가능성 검토' 보고서

'신종 코로나 바이러스'처럼 우리 서울의 아파트 가격거품이 18개 구 전역에 퍼졌다는 경고가 나왔다. 특히 서울 아파트의 이 같은 거품은 지난 2017년 4월 시작된 것으로 분석됐다. 문재인 정부가 들어선 뒤 거품이 급속히 확산됐다는 것이어서 주목된다.

2일 보험연구원은 이 같은 내용을 담은 '서울 지역별 아파트 가격 거품 가능성 검토' 주제의 보고서를 발표했다. 보고서는 실제가치(매매가)의 변동성이 내재가치(전세가)의 변동성보다 큰 경향이 1년 이상 유지될 경우 시장이 비합리적으로 움직여 거품 가능성이 있다고 봤다.

분석에 따르면 가장 먼저 부동산 가격 거품이 진행된 지역은 강남구와 용산구(2017년 4월)였다. 이후 서초·송파·양천구(2017년 6월), 영등포구(2017년 7월), 강동구(2017년 9월) 등으로 확산됐다. 같은 해 9월부터는 서울 아파트 평균 가격이 거품 수준에 들어갔다. 평균 가격 기준으로 아파트 가격 거품이 지난해 10월 현재까지 2년 2개월 이어져온 것이다.

보고서에 따르면 지난해 10월 기준 △용산·성동·양천·서초·강남·송파·강동 등 8개구는 거품이 '매우 높음'으로 △중·광진·마포·강서·영등포·동작구는 '높음' △동대문·성북·노원·은평·서대문은 '다소 높음'으로 나타났다. 반면 △중랑·도봉·구로·금천·관악은 '낮음' △종로·강북은 '매우 낮음' 수준이었다. 보고서는 같은 기준으로 분석할 때 서울 아파트 가격의 거품은 지난 2008년 글로벌 금융위기 때도 있었다. 보고서는 2006년 5월부터 2009년 8월까지 3년 4개월 거품이 지속됐다. 특히 강남구의 거품 기간은 2005년 11월 이전부터 2009년 2월까지 이어졌다.

윤성훈 보험연구원 선임연구위원은 "당시 아파트 가격의 거품은 강남구에서 먼저 시작해 강남구에서 먼저 꺼졌다"며 "거품을 해소시킨 주된 요인은 글로벌 금융위기 충격이었을 것"이라고 추정했다.

그러면서 그는 "2019년 10월 현재 서울 아파트 가격에 거품이 발생한 지 2년 2개월이 넘었고, '12.16 대책'은 고가의 아파트가 몰려있는 강남 3구에 큰 충격이 될 것"이라고 봤다. 단, 저금리와 주요 국가의 주택가격 상승세 등이 거품 해소에 부정적인 변수로 작용할 것이라고 덧붙이기도 했다.

주현지기자 jhj@dt.co.kr