"부부합산되지, 직계존속은 합산되지 않는다."...부동산 임대소득세 절약 꿀팁

주택임대소득 과세가 강화되면서 '조세 저항' 현상이 나타나고 있다.

무엇보다 6년 만에 2000만 원 이하 주택임대소득이 소득세 과세 대상에 포함됐다. 과연 누가 세금을 내고 내면 얼마나 낼까?

문답형식으로 알아봤다.

- 주택임대소득 과세 대상은?

"기준시가 9억원이 넘는 국내 주택 보유자, 국외 소재 1주택 보유자, 2주택 이상 보유자 중 월세 소득이 있는 사람과 보증금 합계가 3억원을 넘는 3주택 이상 보유자가 과세 대상이다. 배우자와 합산한 주택 수를 보유주택으로 본다."



- 주택 보증금 등에 대한 간주임대료란 무엇인가

"월세 임대료를 받는 임대사업자와의 과세 형평성 차원에서 보증금 등에 대해 정기예금이자율(2019년 귀속분의 경우 2.1%)에 해당하는 금액만큼을 임대료로 간주하는 것을 말한다. 다만 주택의 경우 부부 합산 3주택(주거전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억 원 이하인 주택은 2021년까지 제외) 이상 보유자의 경우만, 보증금 등에서 3억 원을 차감한 금액에 60%에 대해 과세한다."



- 주택임대소득세 신고는?

"주택임대소득은 소득세법에 사업소득으로 규정돼있다. 따라서 오는 5월 1일부터 6월 1일까지 2019년 귀속 소득세를 신고하고 납부해야한다. 주택임대 총수입금액이 2000만 원 이하인 경우에는 종합과세(세율 6∼42%)와 분리과세(세율 14%) 중 선택해 신고할 수 있다. 국세청은 올해 5월 소득세 신고 시 종합과세와 분리과세 예상 세액을 비교할 수 있는 서비스를 홈택스에서 제공할 예정이다. 비교해 유리한 것을 납세자가 택할 수 있다.

주택임대 총수입금액이 2000만 원을 초과한다면 다른 종합과세 대상 소득과 합산(세율 6∼42%)해 신고해야 한다."



- 2주택 또는 기준시가가 9억원을 초과하는 1주택을 보유하고 월세 없이 전세금만 받고 임대하는 경우 소득세를 신고해야 하나

"부부 합산 2주택 보유자와 기준시가 9억원 초과 1주택 보유자의 주택임대소득은 월세 임대료 수입만 과세대상이기 때문에, 월세 없이 전세금만 받는 경우에는 소득세 신고대상이 아니다. 전세금의 경우 부부 합산 3주택 이상인 경우 과세대상에 해당한다.



- 주택임대소득 과세대상자는 모두 소득세를 내야 하나

"보유주택 수 등이 과세대상 기준에 해당하더라도, 수입금액에서 필요경비와 공제금액을 차감하면 납부할 세금(임대소득세)이 없을 수도 있다. 주택임대소득에 대해 분리과세를 선택하고 임대소득 외 다른 종합소득금액이 2천만원 이하라고 가정하면, 세무서와 지방자치단체에 주택임대업을 모두 등록한 사업자는 수입금액이 연 1000만 원(월 임대료 약 83만3000원) 이하이면 납부할 세금이 없다. 세무서 또는 지방자치단체 중 하나만 등록했거나 두 곳에 모두 등록하지 않은 사업자도 수입금액이 400만원(월 임대료 약 33만3000원) 이하라면 납부할 세금이 없다."



- 미혼인 본인이 보유한 1채를 임대하고, 부모님이 보유한 주택에서 거주하는 경우 임대소득세 대상인지

"주택임대소득 과세 여부를 판단할 때 주택 수는 부부 합산 결과일 뿐, 직계존비속이 보유한 주택 수는 포함하지 않는다. 따라서 미혼인 본인이 1채만 보유하고 있다면 임대소득세 과세대상에 해당하지 않는다."



- 부부 합산 4주택인데, 3채의 각 주거전용면적이 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억원 이하이고 나머지 1채의 기준시가가 3억원이며, 4주택 모두 (월세가 아닌) 보증금만 받는 경우에도 임대소득세가 과세되나

"2021년 귀속분까지 소형주택(주거전용면적이 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억 원 이하)은 간주임대료 과세대상을 판단할 때 주택 수에 포함되지 않기 때문에, 2019년 귀속(2020년 신고) 보증금 등에 대한 간주임대료가 과세되지 않는다. 다만, 소형주택도 월세 임대수입은 과세대상이다."



- 이사 등 때문에 일시적으로 2주택을 보유한 경우에도 과세하나

"과세 기간 중 2주택 보유 기간의 월세 임대수입은 소득세 과세 대상이다."



- 부부가 각 1주택을 보유하다가 과세 기간에 이혼한 경우 과세대상을 어떻게 판단하나

"이혼 전까지는 2주택에 해당하므로 월세에 대해 과세, 이혼 후에는 각 1주택이 기준시가 9억 원 이하일 경우 비과세 대상이다."



- 기준시가 9억 원 초과 주택의 경우 1주택 보유자라도 월세에 과세한다는데, 판단 기준일은

"과세기간 종료일(2019년 12월 31일) 또는 해당 주택의 '양도일 현재'를 기준으로 판단한다."



- 다가구주택도 '1채만' 보유하고 있으면 비과세 대상인지

"구분등기가 되지 않은 다가구주택을 1채만 보유하고, 기준시가가 9억 원을 초과하지 않으면 비과세 대상이다."



- 갑과 을이 공동으로 주택을 보유(지분 50:50)한 경우, 갑과 을의 주택 수는 어떻게 계산하나(갑·을 모두 다른 주택이 없다면)

"공동 보유 주택의 경우 지분이 가장 큰 자가 2인 이상일 때 각각의 '보유'로 계산된다. 다만, 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우라도 서로 합의에 따라 1인을 당해 주택의 임대수입 귀속자로 정한 경우에는 그 귀속자의 보유 주택으로만 계산한다. 따라서 공동 보유한 주택 임대수입의 귀속자를 별도로 정하지 않았다면 갑과 을 1채씩 보유한 것으로 간주된다."



- 주택임대소득자도 사업자등록을 해야 하나. 사업자등록을 하지 않을 경우 불이익은

"주택임대소득자도 사업소득자로서 사업장 관할 세무서에 사업자등록을 해야 한다. 2020년 귀속분부터 사업자 미등록자에게 가산세가 부과된다. 임대사업 시작일로부터 20일 이내 세무서에 사업자 등록을 신청하지 않을 경우 사업개시일부터 등록을 신청한 날 직전일까지의 주택임대수입 금액의 0.2%를 가산세로 부담해야 한다." 김동준기자 blaams89@dt.co.kr