셈법 복잡해진 은퇴고령자, 상가·꼬마빌딩으로 갈아탄다

세금 부담·임대사업 어려워져
수익형 부동산으로 선회 가능
"임대료 연체 고려 옥석 가려야"

[디지털타임스 박상길 기자] 올해는 12·16 부동산대책과 각종 고강도 주택 규제로 세금 부담이 높아지고 임대사업도 어려워지면서 은퇴고령자의 셈법이 복잡해질 전망이다. 앞서 지난달 12·16 대책 발표 이후 일선 세무사를 통해 노후 설계 자문을 구하는 은퇴고령자의 문의 전화가 쇄도했다. 현실적으로 보유세 부담이 어려운 은퇴고령자들은 퇴직금 등을 활용해 올해 추가 금리 인하 시기에 맞춰 월수입을 따박따박 챙길 수 있는 상가나 꼬마빌딩 등 수익형 부동산으로 투자 포트폴리오를 선회할 것으로 예상된다.

1일 KB금융지주 경영연구소에 따르면 연면적 100㎡ 초과 1000㎡ 미만인 서울 지역의 소규모 빌딩(꼬마빌딩)의 단위면적당 거래가격은 2014년 ㎡당 400만원대에서 2019년 3분기 1000만원으로 2.5배 껑충 뛰었다. 꼬마 빌딩 거래는 작년 3분기 기준 핵심 노른자위 땅을 위주로 이뤄졌는데 강남구가 154건으로 가장 많았고 중구 88건, 종로구 71건 순이었다. 이들 지역을 포함해 서울에서 작년 1∼8월 거래된 꼬마빌딩 수익률은 연평균 10%를 넘어섰다.

은퇴고령자들은 올해도 지속되는 초고강도 주택 시장 규제로 셈법이 복잡해졌다. 정부는 12·16대책에서 공시가격 9억원 이상 고가주택 보유자에게 부과되는 종합부동산 세율을 0.1%∼0.8%포인트 상향 조정하고 2주택자의 세부담 상한도 종전 200%에서 300%로 높이기로 했다.

공동주택 공시가격의 현실화율은 시세 9억∼15억원 미만의 경우 70%, 15억∼30억원 미만 75%, 30억원 이상 80%까지 각각 올린다.

단독주택에 대해서도 시세 9억원 이상 주택 중 올해 현실화율이 55%에 미달하는 주택의 공시가를 올려 현실화율을 55%까지 맞춘다. 올해부터는 9억원 초과 고가주택 양도시 장기보유특별공제 혜택도 축소된다. 그동안은 9억원이 넘는 고가주택 소유자들도 1가구 1주택이면 거주 여부나 기간에 상관없이 9억원 초과 양도차익에 대해 최대 80%까지 장기보유특별공제 혜택이 제공됐다. 그러나 올해부터는 '2년 거주'를 해야 이 혜택을 누릴 수 있다. 2년 거주를 못하면 1년에 2%씩, 15년 이상 보유시에도 최대 30%까지만 양도세가 공제된다.

임대 사업도 녹록지 않다.

그동안 주택 임대소득이 연 2000만원 이하일 경우 비과세 됐지만 2019년 귀속분부터는 2000만원 이하 소득에 대해서도 소득세가 과세된다. 이에 따라 올해 5월에는 2000만원 이하 임대사업자도 임대소득세를 세무당국에 신고해야 한다.

이런 가운데 한국은행이 추가 기준금리 인하 가능성을 시사했다.

한국은행은 지난해 '2020년 통화신용정책 운영방향' 발표를 통해 올해 소비자물가 상승률이 목표 수준(2%)에서 안정될 수 있도록 통화정책의 완화 기조를 유지하겠다고 밝혔다. 기준금리 추가 인하 가능성을 열어 둔 것이다.

부동산 업계에서는 올해 1분기, 늦어도 상반기에는 추가로 기준금리 인하가 이뤄지면 수익형 부동산 인기가 높아질 것으로 내다봤다. 수익형 부동산 투자자 대부분이 일정부분 대출을 활용하는 경향이 있는데 금리 인하로 대출이자 부담이 줄면 투자 메리트가 높아지기 때문이다.

박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원은 "금리가 인하되면 상가나 꼬마빌딩 인기가 높아지고 있다"며 "시중 금리와 비교 우위를 통해 투자 여부를 결정하기에 금리 인하는 곧 수요 증가로 이어지는 것"이라고 말했다. 박 위원은 "서울을 제외한 신도시나 혁신도시는 절반 이상 비어있는 곳도 많고 그나마 임대료 연체되는 곳이 많다"며 "옥석을 가려야 한다"고 설명했다.

박상길기자 sweatsk@