악성미분양 증가 … 중소건설사 건전성 위협

준공후 미분양 비중 34.7% 최대
국내 상가공실률도 최고수준
건설사에게 큰 부담이 되는 준공후 미분양주택이 지난 10월말 기준 1만9000채로 집계됐다. 2016년 말 이후 준공후 미분양주택은 비수도권을 중심으로 꾸준히 증가 추세다.

26일 한국은행이 공개한 금융안정보고서와 국토교통부 통계를 종합하면 10월 말 기준 전국의 미분양 주택은 5만6000채로 지난해 말(5만9000채)보다 4.7% 감소했다. 그러나 이 중 준공 후 미분양 주택은 1만9000채로 2014년 7월(2만채) 이후 5년 3개월 만에 최대치로 나타났다.

전체 미분양 주택에서 준공 후 미분양 주택이 차지하는 비중은 34.7%로 2015년 이후 가장 높은 수준이었다.

특히 비수도권의 준공후 미분양 주택 규모가 1만6000호로 전년 대비 2000호 늘어나 증가세를 주도했다. 비수도권의 경우 분양물량 감소에도 불구하고 경남, 강원 등 일부 지역의 미분양물량이 장기간 해소되지 못하면서 분양주택 소진율도 낮은 수준이다. 미분양 주택 증가로 건설사의 재고액이 늘어나면서 건설사의 분양매출이익률은 22.6%로 지난해(24.2%)보다 1.6%포인트 하락했다.

한은은 "건설사의 낮은 연체율 수준 등을 고려하면 준공후 미분양 주택 증가로 관련 대출이 단기간 내 부실화될 가능성은 크지 않다"며 "중소·비수도권 소재 건설사의 높은 분양 매출 의존도 등으로 일부 중소 건설사의 경영 건전성이 악화될 가능성이 있다"고 우려했다. 올해 국내 상가 공실률도 역대 최고 수준으로 치솟았다. 국내 상가 공실률은 2018년 이후 상승세가 이어지면서 지난 9월말 기준 11.5%를 기록했다. 또 오피스 공실률은 9월말 11.8%로 최근 소폭 하락했지만 전년(12.8%)과 비슷한 12% 안팎의 높은 수준을 지속했다.

상가 공실률이 고공 행진하고 있는 것은 공급이 크게 늘어난 반면 임차 수요가 지속 줄어들고 있기 때문으로 분석됐다. 특히 지방상권 몰락으로 수도권(9.6%)보다 지방 광역시(13.3%)와 그 외 지방(14.6%) 등 비수도권 지역 공실률이 높게 조사됐다.

투자 수익률도 쪼그라들었다. 높은 공실률이 지속되면서 상가의 임대소득수익률은 3.9%로 2014년 4.9%에서 1.0%포인트 하락했다. 오피스의 수익률도 같은 기간 4.8%에서 4.1%로 줄었다. 부동산 가격 상승으로 큰 폭 올랐던 자본 수익률도 상가는 2.1%, 오피스는 3.0%로 지난해 수준(각 2.6%, 3.1%)보다 소폭 축소됐다.

한은은 "온라인쇼핑 중심의 소비행태 변화에 따른 상가 임차수요 감소 등 상업용 부동산시장의 구조적 변화가 관련 대출의 건전성에 영향을 미칠 가능성에 유의해야 한다"고 지적했다.

심화영기자 dorothy@